La falta de financiación para el desarrollo de suelo urbanizable se ha convertido en uno de los principales retos del sector inmobiliario en España, según las conclusiones extraídas en el evento Real Estate Financing Forum, promovido y organizado por Planner Exhibitions, celebrado este pasado miércoles en Madrid.
En un contexto en el que la banca sigue financiando la compraventa de vivienda, pero apenas participa en el desarrollo de suelo, expertos del sector alertan de que la oferta de vivienda podría verse gravemente comprometida en los próximos años.
Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA, subrayó la gravedad del problema: “El sector necesita duplicar la producción de vivienda, pero la financiación para suelo es prácticamente inexistente. Sin inversión en suelo hoy, no habrá vivienda nueva en el futuro”. Además, advirtió que el nuevo fracaso de la reforma de la Ley del Suelo en el Congreso demuestra la falta de soluciones efectivas desde el ámbito político.
El reto de financiar suelo y vivienda asequible
Uno de los principales obstáculos es la falta de inversión extranjera en suelo debido a la inseguridad jurídica y la ausencia de incentivos claros. Mª José Leal, CFO de Aedas Homes, destacó que la banca está activa en la financiación de vivienda terminada, pero es necesario un marco jurídico y económico estable que permita atraer inversión internacional para el desarrollo de suelo.
Actualmente, las principales barreras que impiden que la financiación bancaria o alternativa se destine al desarrollo de suelo son la incertidumbre jurídica, los largos plazos de maduración y la falta de garantías. La industria demanda una revisión de los procesos administrativos para eliminar trabas burocráticas que dilatan la viabilidad de los proyectos. “El mayor problema de financiar el suelo es que no hay certeza sobre cuándo se podrá empezar a construir y cuándo se podrá vender”, explicó Roca.
Según los expertos, sería fundamental que el sector público impulsara avales financieros para reducir el riesgo de inversión en suelo y crear un plan de financiación estructurado.
Flex Living y financiación alternativa: un nuevo horizonte
En paralelo, nuevas tipologías como el Flex Living han empezado a captar el interés de la banca tradicional, aunque hasta ahora la financiación alternativa ha sido la principal fuente de recursos para estos proyectos.
Tamara Lemos, de Triodos Bank, explicó que los bancos han empezado a financiar este asset class debido a su rápida consolidación, aunque el principal reto sigue siendo la falta de track record. Además, destacó que este tipo de desarrollos requiere una elevada inversión de capital inicial por parte del promotor y un consumo significativo de capital por parte de las entidades financieras.
Equilibrio entre financiación bancaria y alternativa
El foro también puso de manifiesto la necesidad de un equilibrio entre financiación bancaria y alternativa. Actualmente, la banca concede 12.000 millones en préstamos promotores, mientras que la financiación alternativa apenas alcanza entre 600 y 800 millones, lo que demuestra que todavía es un segmento incipiente, con amplio recorrido. “A pesar de que la diferencia sigue siendo significativa, la financiación alternativa permite viabilizar proyectos que, de otro modo, no se llevarían a cabo, ampliando las posibilidades de desarrollo inmobiliario”, apuntó José Ignacio Morales, Managing Partner de Welz.
Diego Bestard, CEO de Urbanitae, resaltó que la financiación alternativa juega un papel crucial al cubrir segmentos que la banca tradicional no atiende. “No se trata de que el promotor no sea solvente, sino de que ciertos productos no encajan en los criterios de la banca”, explicó. Como ejemplo, mencionó proyectos exclusivos de alto valor que difícilmente encontrarían financiación bancaria pero que sí pueden ser viables a través de crowdfunding inmobiliario. “La financiación alternativa permite dar salida a proyectos que, de otro modo, no se ejecutarían”, añadió.
Durante la sesión de financiación bancaria, se destacó que el mercado ha evolucionado en los últimos años hacia un modelo más prudente y profesionalizado. Un aspecto clave abordado fue la evolución del papel del equity en la financiación de proyectos inmobiliarios y la necesidad de que el promotor aporte equity es una consecuencia directa del aprendizaje de la crisis financiera anterior. “Es un compromiso necesario, incluso la financiación alternativa lo exige. No puede recaer todo el riesgo en el financiador”, señalaron los expertos.
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