Agustín Clemente Alonso, CEO del Grupo Fogesa, abogado especialista en urbanismo y política territorial, y miembro de la junta directiva de ASPRIMA (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid) y AGV (Asociación de Gestores de Vivienda). Con su amplia experiencia en el sector y una visión estratégica enfocada en encontrar soluciones para el acceso a la vivienda, Agustín nos habla en esta entrevista sobre los desafíos actuales del mercado inmobiliario en la Comunidad de Madrid, y las posibles soluciones para abordar uno de los problemas más importantes para la ciudadanía: el acceso a una vivienda digna, especialmente para los jóvenes.
El problema de la vivienda en la Comunidad de Madrid se ha convertido en el principal problema de la ciudadanía, especialmente entre la gente joven. ¿Tiene solución?
El acceso a la vivienda es, sin duda, uno de los desafíos más graves y urgentes. Es un problema global en España debido a cuestiones demográficas, pero está mucho más agravado en la Comunidad de Madrid, al ser el principal polo económico del país. Esta situación atrae a muchas personas de fuera, y, si se cumplen las proyecciones, seremos un millón de personas más en poco tiempo, lo cual reventará las infraestructuras actuales, tanto de comunicaciones como de suministros, servicios sanitarios y educativos.
En lo que respecta a al sector inmobiliario, en relación a la construcción de viviendas, no podemos permitir que esta situación nos inmovilice. En mi caso, y creo hablar por muchos colegas del sector, asumimos este problema como una responsabilidad compartida. Nos sentimos como bomberos que han recibido una llamada de emergencia: sabemos que hay un incendio y que debemos actuar de inmediato, poniendo nuestros recursos y conocimientos al servicio de la situación.
Sin embargo ¿crees que son necesarias medidas políticas para abordar el problema?
Por supuesto, pero lo que no podemos hacer es esperar grandes consensos. Dado que el problema es enorme e inminente, los promotores tenemos que poner soluciones sobre la mesa y esperar que cada gobierno, dentro de sus competencias, nos preste atención.
Pasemos entonces a las soluciones. Uno de los principales problemas es la falta de suelo para la producción de viviendas. ¿Cómo se puede poner más suelo en el mercado para este fin?
La disponibilidad de suelo es, sin duda, un aspecto crucial, pero debemos entender cómo funciona el mercado inmobiliario. Existe la tendencia a simplificar este tema diciendo que «falta suelo», pero la realidad es mucho más compleja. Al menos, yo identifico tres mercados diferentes, cada uno con sus propios desafíos y posibles soluciones.
En primer lugar, tenemos el mercado del suelo en desarrollo, es decir, aquellos terrenos que aún no han sido urbanizados y que requieren de inversiones importantes para su transformación en suelo edificable. El segundo mercado que identifico es el del suelo ya preparado para la construcción pero que, por diversas razones, no se desarrolla. Y finalmente está el mercado de las viviendas ya construidas.
Vayamos por partes. ¿Qué sucede con respecto al suelo en desarrollo?
Primero, como digo, hay que entender la magnitud del problema. De poco sirve reclasificar un suelo si se necesita hacer una macrodepuradora que depende del desarrollo de siete sectores encargados de sufragar los gastos de ejecución, y de los cuales tres de ellos no pueden desarrollarse debido a problemas entre propietarios. En sentido contrario, si se amplía una línea de tren o de metro en torno al suelo en desarrollo, esos ámbitos automáticamente se ponen en el mercado a pesar de las trabas urbanísticas.
En resumen, hay que pensar el modelo de mercado de suelo en términos de toda la Comunidad, porque nuestras infraestructuras de comunicaciones, servicios y sociales, si la coyuntura económica sigue igual, se verán en dos o tres años hiperestresadas.
En este sentido, me parece un acierto la modificación introducida por la Ley Ómnibus II a la Ley del Suelo, que facilita los planes territoriales de ámbito autonómico y municipal y supondrá un avance significativo.
Una medida que echo en falta, aunque existen los medios públicos para implementarla, es la creación de grandes consorcios urbanísticos, de alrededor de 15.000 viviendas, que arrastren al mercado y permitan la redimensión de las infraestructuras supramunicipales necesarias.
En este punto, la queja principal que tenéis al desarrollar suelo es la cantidad de trabas administrativas.
Sin duda. Cuando doy clases siempre digo lo mismo a los alumnos: en urbanismo y vivienda hay más normativa que en energía atómica. Al principio se ríen mucho, hasta que al final del curso se dan cuenta de que lo que les digo es verdad. Esto, en parte, se solucionaría implementando el sistema mediante ECUS y declaraciones responsables en materia de urbanismo, replicando el modelo para licencias creado por la Comunidad de Madrid e implementado por el Ayuntamiento de Madrid.
En el mercado del suelo en desarrollo, al estar tan fuertemente condicionado, no opera la ley de la oferta y la demanda si no se piensa de forma global y no se eliminan las trabas normativas y administrativas.
El segundo de los mercados que propones es el suelo ya preparado, pero ¿hay suelo ya urbanizado?
En manos privadas, uno o ninguno. Lo que sí existe es una bolsa de suelo público muy importante. Un ejemplo claro de la puesta en el mercado de este tipo de suelo es el modelo del plan VIVE, una medida técnicamente disruptiva al utilizar el modelo de concesión administrativa. Ahora hay que avanzar en el modelo. Primero, los Ayuntamientos tienen un espejo donde mirarse y pueden poner en uso sus suelos dotacionales en desuso. Una vez generado el modelo, pueden desarrollarlo para realizar sus políticas de vivienda municipal. Otra evolución del modelo podría ser que el concesionario pueda ceder el uso de la vivienda en concesión a un usuario final, y no solo permitir la explotación del edificio en alquiler. Estoy seguro de que se desarrollarían muchas viviendas en zonas con demanda para una «cuasiventa» a precios realmente asequibles, algo que no se justifica económicamente para una promoción en alquiler.
Recientemente se ha aprobado la Ley que permite cambiar el uso calificado de oficinas a viviendas asequibles. ¿Crees que tendrá incidencia en el mercado de la vivienda?
Sí, cierto. Esta es otra medida técnicamente disruptiva. En resumen, modifica el planeamiento general desde una ley especial, estableciendo para el uso de oficinas un uso alternativo de vivienda protegida en alquiler, tanto en suelos como en edificios terminados. Además, preserva la autonomía municipal, dando un plazo de cuatro meses para adherirse y la posibilidad de modular el alcance de la norma por parte de los Ayuntamientos. Es una medida fantástica. Una vez que pase la prueba, habría que utilizar este modelo, por ejemplo, eliminando el número de viviendas como obligatorio en planeamientos antiguos. Solo 21 de los 179 municipios tienen el planeamiento adaptado a la Ley del Suelo de 2001. Con esta misma técnica jurídica, se podrían poner en carga miles de viviendas en toda la Comunidad de Madrid.
Con las viviendas construidas, ¿qué se puede hacer? ¿En qué medida influye la Ley de Vivienda Estatal en el mercado de la vivienda?
En las viviendas una vez construidas, sí opera la ley de la oferta y la demanda, por lo que intervenir o regular el precio o las condiciones del alquiler puede justificarse puntualmente en una situación como la actual, pero no alargarse en el tiempo. La demanda de vivienda es inelástica; si alguien necesita una casa, primero la alquila y luego ve cómo puede pagarla. El problema principal, si el gobierno estatal puede aportar soluciones, pasaría por reducir el IVA al menos en las viviendas protegidas. El problema que tienen los jóvenes principalmente es el acceso, ya que no pueden juntar el 20% del precio que no financia el banco y el 10% de IVA. Por tanto, el Estado tiene el 33% de la solución en sus manos. Si no se quiere o no se puede reducir el IVA, se podrían implementar soluciones de fraccionamiento o aplazamiento del IVA en el tiempo mediante la declaración de la renta.
Entonces, ¿parece que hay soluciones por explorar al problema de la vivienda?
Bueno, es un tema más complejo de lo que hemos expuesto aquí. Es cierto que la vivienda se ha convertido en el problema principal y tristemente en motivo de disputa política, lo cual es un primer error. Si tengo un problema que requiere una operación, lo que necesito es un cirujano, no alguien que improvise. Sin embargo, las administraciones, muchas veces, buscan soluciones por sí mismas, legislando o interviniendo directamente en el mercado de viviendas para ganar réditos políticos a corto plazo. En lugar de eso, con medidas sencillas y bien enfocadas podrían activar al sector entero, de modo que todos trabajemos en busca del mismo objetivo.
Finalmente, Agustín, ¿hay algún mensaje que quieras transmitir a quienes enfrentan la dificultad de acceder a una vivienda en la Comunidad de Madrid?
Pues les diría que no pierdan la esperanza. Estamos en un momento de cambios, y creo que todos los que estamos en este sector —desde los promotores hasta las administraciones— tenemos que hacer nuestra parte para mejorar el acceso a la vivienda. Esto no se va a solucionar de la noche a la mañana, pero se están dando pasos correctos.
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