El mercado de obra nueva fue uno de los segmentos del inmobiliario que mejor afrontó la pandemia. Así lo reporta el Informe de Mercado de Obra Nueva en Barcelona del segundo semestre de 2021. Si bien la capacidad de compra y la actividad tanto económica como social quedaron frenadas a raíz de la Covid-19, el sector estaba a su vez capturando demanda del segmento de segunda mano que no encontraba en la vivienda usada lo que buscaba.
A lo largo del 2021 el mercado de obra nueva ofreció producto de calidad en las ubicaciones más demandadas y con una relación calidad-prestaciones/precio notablemente superior a las viviendas de segunda mano. La situación y una demanda con unos requisitos modificados tras la pandemia, permitieron cerrar un ejercicio 2021 positivo en cuanto a obra nueva residencial se refiere.
Mientras en el primer semestre de 2021 los promotores optaron por contener los precios y mantenerlos estables, en el segundo semestre el mercado ha mostrado un aumento suave pero generalizado de los mismos. El sector ha atribuido el incremento de los precios a un aumento de los costes de construcción, a su vez causados por el incremento de las materias primas y a una escasez de suelo endémica.
Aunque siempre insuficiente en la capital y en los entornos más cercanos, «la oferta está siendo lo bastante voluminosa como para absorber la demanda que ha quedado embalsada a lo largo del 2020. El segundo semestre del 2021 ha cerrado, por lo tanto, con unos niveles de actividad notables y una oferta capaz de satisfacer las nuevas necesidades surgidas con la pandemia«, destaca Christian Gracia, director del departamento de Inversión, Suelo y Obra Nueva de FORCADELL. La accesibilidad hipotecaria y la esperada recuperación a nivel nacional, se prevé que aceleren un mercado con todos los elementos a favor en 2022.
Situación del mercado
Si bien los costes de construcción han condicionado el sector de la obra nueva a lo largo del 2S 2021, ha habido otros factores a los que promotoras y constructoras han tenido que hacer frente: la escasez de suelo urbanizable y su elevado precio, junto con la poca mano de obra cualificada. Esta situación ha propiciado que se haya tenido que buscar alternativas en los procesos y en la disponibilidad de los materiales para la construcción para continuar con los desarrollos, manteniendo unos estándares de calidad y un nivel de precios exigidos por el mercado.
Oferta
A nivel de la oferta, se ha registrado un claro repunte en cuanto al número de viviendas iniciadas durante en el 2S 2021, aun- que hay que tener en cuenta que, en parte, ello ha venido dado por la recuperación de la escasa actividad en el primer semestre del año. Desde 2008, en el conjunto de Cataluña la oferta ha mostrado una tendencia positiva a excepción de Barcelona, que no ha podido activar el sector a lo largo de estos años a la misma velocidad, frenado por las limitaciones en cuanto a suelo disponible y a la normativa reguladora.
Precios
El incremento de precios de las materias primas ha elevado un 22% el coste total de las obras en España, según la Confe-deración Nacional de la Construcción, y ha repercutido, en parte, en los precios de venta. En el conjunto de poblaciones analizadas en el informe de FORCADELL, destaca un incremento del 5% de pro- medio, en comparación con el primer semestre del 2021. Por municipios, Barcelona ha registrado el precio más elevado (5.758,75 €/m²) mientras que Terrassa ha tenido el más bajo (2.637,50 €/m²).
Build to Rent y coliving
El Build to Rent y el coliving se han mantenido presentes nuevamente en el 2021 como figuras principales en el ámbito de la promoción y rehabilitación inmobiliaria, vinculadas ambas al régimen de alquiler. «El sector ha capturado una entrada importante de inversores, fondos y operadores que han aportado a este segmento un volumen de operaciones. Con ello, lo que empezó siendo una tendencia, está ya haciéndose realidad entre los usuarios«, destaca Christian Gracia.
El mercado de obra nueva espera incrementos sucesivos de los precios, al menos a corto y medio plazo, hasta que los desajustes en los costes de construcción y las complicaciones en la adquisición y suministro de materias primas se distiendan. En el lado de la demanda, el efecto pandemia se espera también que entre en una fase más sosegada. Con ello, será habitual detectar nuevamente más demanda interesada en la ciudad, donde esperará encontrar una oferta que se ajuste en precio y en la que las características y calidades deberán competir con un mercado de segunda mano activo y con una bolsa de oferta elevada.
Perspectiva
A corto-medio plazo se prevén incrementos sucesivos en los precios hasta que los desajustes se estabilicen en lo que respecta a los costes de construcción y a las dificultades en la adquisición, así como al suministro de materias primas. La demanda, por su parte, se espera que entre en una fase más sosegada y focalice de nuevo su atención en la ciudad una vez finalice el efecto pandemia. La oferta de nueva construcción, por otro lado, deberá competir con un mercado de segunda mano activo y con una bolsa de oferta elevada.
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