Acaba un año con importantes novedades legislativas en materia de bienes inmuebles y vivienda, que nos han llevado a los profesionales del sector a reorganizar nuestras horas de trabajo en aras de una actualización constante, con el ánimo de ampliar nuestros conocimientos y otorgar a nuestros clientes el mejor asesoramiento y seguridad jurídica en la compra de bienes inmuebles.
Es de destacar, por la relevancia que puede afectar a las operaciones de adquisición y arrendamiento de bienes inmuebles las siguientes normas:
- Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, que en materia de ITP-AJD ha introducido importantes novedades, entre ellas, el denominado “valor de referencia” como criterio para determinar la base imponible en el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en el impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el impuesto sobre el Patrimonio.
El valor de referencia de cada inmueble se fijará de acuerdo con criterios objetivos y relativos, en función de sus características, antigüedad o estado de conservación y se establecerá por el Catastro siguiendo un procedimiento administrativo que entrará en vigor el 1 de enero de 2022.
- El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que introduce un nuevo supuesto de no sujeción para los casos de inexistencia de incremento de valor, y modifica el método de determinación de la base imponible, con la finalidad de dar cumplimiento al mandato del Tribunal Constitucional
Pero no cabe duda que la principal novedad, que ha dado lugar a ríos de tinta y opiniones en todos los medios de comunicación y en círculos de toda índole, ha sido el Anteproyecto de Ley Estatal por el derecho a la vivienda, ley que tiene por objeto regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda, en particular, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma, cuya aprobación está prevista para el segundo semestre del 2022
Para cumplir la finalidad de la Ley, entre otras, el texto incluye diferentes medidas de carácter tributario: por un lado, se incentivan en el IRPF determinadas reducciones de las rentas de alquiler que perciben los arrendadores de viviendas y, por otro lado, el IBI de los propietarios de viviendas vacías que no estén alquiladas se verá incrementado con recargos.
Entre sus más destacadas propuestas están:
- La definición de un estatuto jurídico de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda, delimitando su función social.
- Declaración de zonas de mercado residencial tensionado, con objeto de aplicar medidas efectivas para favorecer el acceso a la vivienda.
- Definición de grandes tenedores con carácter general y deberes de información y colaboración en zonas de mercado tensionado.
- Mecanismos de contención y bajada de los precios del alquiler de vivienda.
Sobre casi todos los aspectos de la previsible nueva ley, han sido innumerables los artículos de opinión centrados principalmente en unos de los objetivos del anteproyecto acerca de la contención de los precios de alquiler.
Sin embargo parece que se ha pasado por alto otro de los objetivos previstos, y que vuelve a poner sobre la mesa la necesidad de garantizar al comprador de vivienda la posibilidad de realizar este importante desembolso económico y emocional de la forma más segura y transparente posible; perdiéndose una oportunidad de oro de poner fin, a la más que necesaria regulación de los agentes que intervienen en la compraventa de bienes inmuebles, que vaya más allá de reincidir en la normativa existente sobre la información y documentación a aportar en la adquisición y alquiler de viviendas, contemplada ya en diferentes normas, como el RD 515/1989, de 21 de abril SOBRE PROTECCION DE LOS CONSUMIDORES EN CUANTO A LA INFORMACION A SUMINISTRAR EN LA COMPRAVENTA Y ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA y normativa autonómica en materia de vivienda.
En la propia exposición de motivos del anteproyecto se establece como uno de los objetivos: “Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso”. Pero no debe confundirse la existencia de una profusa normativa existente en materia de consumidores y usuarios, cuya única finalidad es la defensa de los derechos e intereses de los destinatarios finales de determinados bienes y servicios, cobrando especial relevancia en materias como la vivienda, con la necesaria promulgación de normas que garanticen la transparencia y seguridad de los operadores inmobiliarios.
Así ya el TRLGDCU establece como un derecho básico de los consumidores y usuarios el de la información correcta sobre los diferentes bienes y servicios (art. 8), señalando que, junto con los demás derechos de los consumidores y usuarios, este derecho será protegido de manera prioritaria cuando guarden relación con bienes y servicios que, como la vivienda, son de uso común, ordinario y generalizado (art 9).
Ya desde la publicación del RD 515/1989, El espíritu de proteger al consumidor en esta compra, ha inspirado las normativas autonómicas en materia de vivienda, como la Ley de la vivienda de la Comunitat Valenciana de 2004, la Ley del derecho a la vivienda de Catalunya del 2007, La Ley Reguladora del Derecho a la Vivienda de Andalucía de 2010, o ley 11/2019 de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura; pero no nos podemos dejar de plantear, hasta qué punto toda esta buena voluntad y la regulación acerca de la información y documentación que debe aportarse en el momento de la compra o arrendamiento de un inmueble, llega a ser en realidad 100% efectiva, hasta que no se “profesionalice” a los intervinientes como profesionales del sector inmobiliario.
Y es que podemos considerar que nos encontramos con una insuficiente regulación que, tratando de proteger a consumidores, establezca un marco en defensa del prestigio de nuestro sector. Deviniendo insuficientes actuaciones legislativas, como la existencia del registro obligatorio para los agentes que intervienen en Cataluña, o la previsión de su creación en Andalucía o Extremadura o su carácter voluntario en otras comunidades (comunidad foral de Navarra, Madrid o Canarias), ya que no se condiciona el ejercicio de la actividad, sino que únicamente se pretende identificar a todos aquellos operadores que cumplen unos requisitos de capacitación determinada a los solos efectos de que el consumidor cuente con tal información.
Similares intenciones se encuentran en diferentes normas, como el Proyecto de Orden por la que se crea el Registro de Agentes Inmobiliarios de Canarias y se regula su funcionamiento según el cual “esta Orden departamental no pretende regular la actividad profesional de los agentes inmobiliarios, sino los requisitos que deben cumplir para poder inscribirse en el Registro de Agentes Inmobiliarios de Canarias y las obligaciones a las que se comprometen; siendo la inscripción en el mismo, voluntaria y gratuita.”
A la vista de la falta de concreción en el Anteproyecto mencionado, se deja así huérfana una futura ordenación y regulación de la profesión.
Muchos somos los profesionales del sector que anhelamos volver a una situación similar a la que, hasta el año 2000 era necesario obtener un título para ejercer de agente de la propiedad inmobiliaria. En un momento de especial sensibilidad en el derecho de acceso a una vivienda digna, deberíamos ir un paso más allá, y transmitir un mensaje de profesionalización de la compra.
El consumidor puede tener acceso hoy en día a innumerables fuentes de información acerca de la documentación a obtener antes de la adquisición de un inmueble, confiando en muchas ocasiones en el control que notarios y Registradores realizarán de dicha documentación obligatoria que se ha de adjuntar, pero de poco sirve la recopilación de una serie de documentos, si no cuentan con un experto que los interprete y ejerza una labor preventiva, en la fase de firma de contratos preliminares.
Son innumerables los aspectos a tener en cuenta antes de tomar la decisión de compra: conocimiento del mercado inmobiliario, acceso a fuentes alternativas a los portales inmobiliarios de opciones de producto “fuera de mercado”, habilidades negociadoras, conocimientos jurídicos y técnicos de la construcción, asesoramiento neutral en la obtención de una financiación adecuada a cada perfil de comprador, conocimiento de los principales aspectos fiscales y tributarios… De ahí que la mera la inscripción de los agentes en registros obligatorios y mucho menos voluntarios se plantea por muchos operadores del mercado inmobiliario como insuficiente para dar cobertura a la pretendida protección de los adquirentes de vivienda.
Esperemos que las novedades legislativas del 2022 vengan acompañadas de normas que otorguen efectividad al tan manido «derecho a una vivienda digna y adecuada», recogido en el artículo 47 de la Constitución Española, sin perjuicio de que ninguna norma puede suplir el espíritu y voluntad de hacer las cosas bien por parte de los que tenemos la fortuna de poner nuestro granito de arena en ello.
Socia de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI)
