Las tendencias demográficas actuales están generando una verdadera revolución en los modelos de alojamiento. Entre los nuevos modelos que están apareciendo se encuentra el senior living, destinado a personas mayores de 65 años independientes que poseen plena capacidad cognitiva y física.
Según el informe Senior Living España, realizado por Savills Aguirre Newman y el primero sobre el desarrollo de este nuevo modelo en nuestro mercado, los principales grupos especializados han puesto ya el foco en el mercado español. Operadores expertos de Francia y Reino Unido, líderes en senior living en Europa, muestran gran interés por la inversión en este tipo de modelo alojativo dentro del mercado español, debido al proceso de envejecimiento de la población, así como al nivel de la calidad de vida y de los servicios prestados.
Nuria Béjar, directora nacional de Healthcare en Savills Aguirre Newman, apunta que “la localización de los activos senior living y el modelo de negocio en España se está diferenciando sobre aquellos destinados a la población nacional y los enfocados a la población extranjera. El perfil de residente nacional busca un inmueble que esté ubicado en un entorno conocido y consolidado, en zonas cercanas o integradas en el propio municipio, de forma que no suponga una desvinculación con lo que ha sido su vida hasta ese momento. El residente extranjero, sin embargo, busca localizaciones como resorts o urbanizaciones más alejadas de la trama urbana, donde se integren una gama de servicios y actividades que cubran las necesidades básicas”.
En este sentido, y en función de la previsión de población mayor de 65 años, densidad de población e ingresos per cápita, las zonas con mayor potencial para crear nueva oferta son Madrid, Cataluña, País Vasco, Baleares, Canarias, Valencia y Andalucía.
Perfiles interesados
Según la consultora, la diversidad de perfiles interesados en desarrollar senior living en España es creciente. A los escasos operadores que tradicionalmente han estado activos en España en este segmento (como Forum Mare Nostrum o Las Arcadias), cooperativas formadas por personas mayores que auto promueven su senior living (como Trabensol o Vitápolis) y operadores geriátricos que han ampliado su actividad hacia este segmento (como la marca Adorea de DomusVi o La Quinta de CK Senior Gestión), se suman ahora diversos perfiles entre los que se encuentran operadores de geriátricos nacionales que han observado un crecimiento en la demanda, operadores internacionales que buscan entrar en el mercado español dada su potencialidad, propietarios y gestores de activos que quieren ampliar su presencia en el mercado e inversores interesados en crear una gestora propia y promotores e inversores especializados en otros segmentos inmobiliarios que están estudiando el sector dadas las perspectivas de crecimiento.
Nuevos modelos
Dentro del segmento senior living no hay un modelo único. Las siguientes definiciones hacen referencia a los distintos modelos enfocados a población autónoma con más de 60-65 años.
- Senior Cohousing: grupo de personas con intereses en común que se unen bajo la fórmula de cooperativa para promover el proyecto donde van a residir.
- Senior Coliving: viviendas con zonas comunes desarrolladas por una promotora cuyas unidades se comercializan (en formato de venta o alquiler) entre el mercado sénior.
- Senior Resort: urbanización situada normalmente en la costa y destinada a residentes extranjeros.
- Apartamentos con servicios: viviendas para mayores con servicios medicalizados básicos (cumplen con la normativa de residencia de dependencia leve).
Precios de alquiler y venta
La localización, la calidad del proyecto y los servicios que se incluyen en la tarifa mensual son algunos de los factores determinantes en el precio de los proyectos. En alojamiento sénior en alquiler, el precio básico se concentra en el rango entre los 1.600 y 2.000 €/mes. Los proyectos más económicos muestran unas rentas cercanas a los 700 €/mes, mientras que en el lado contrario hay proyectos de muy alta calidad con tarifas mensuales cercanas a los 5.000 €/mes.
En los proyectos destinados a venta (o un derecho de uso temporal o vitalicio), los precios de los proyectos menos exclusivos parten de los 50.000 euros, normalmente cooperativas situadas en áreas rurales. Los proyectos con precio más elevado parten de los 200.000 euros y superan en el rango más alto los 500.000 euros. Al margen de los precios señalados, los residentes deben pagar una cuota mensual que cubre los gastos de los servicios ofrecidos.
Rentabilidad en Senior Living
Según el informe, la tasa de rentabilidad inicial de senior living en España se sitúa entre el 5,5% y el 5,75%, lo que genera un gran interés por parte de los principales operadores e inversores globales. A medida que se vaya generando oferta de alta calidad, veremos una compresión de yields, con una curva similar a la registrada en inversión en residencias de mayores.
El mercado de residencial sénior en España tiene un elevado potencial a medio y largo plazo, dadas las tendencias demográficas. El cliente final, dentro de la llamada silver economy, son personas con buen estado de salud y con capacidad de gasto, lo que genera en el inversor seguridad sobre los niveles de ocupación de los inmuebles y la capacidad de pago de los usuarios residentes.
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