El mercado residencial prime de Madrid cerró el segundo trimestre de 2026 con una reducción de la accesibilidad, un incremento de los precios y un descenso del número de operaciones, según el Informe DIZA Market 4, elaborado por DIZA Consultores Inmobiliarios.
El estudio analiza 20 zonas de Madrid y su entorno metropolitano a partir de variables como el precio por metro cuadrado, las compraventas, la superficie media, el importe medio de las operaciones y la procedencia de los compradores.
El indicador de accesibilidad residencial DIZA IAR se situó en 1,15 durante el segundo trimestre de 2026, frente al 1,20 registrado en el cuarto trimestre de 2025. El índice se calcula mediante la relación entre un capital de referencia de un millón de euros y el importe medio de compraventa de la vivienda tipo de cada zona.
Un resultado igual o superior a uno indica que ese capital permite adquirir la vivienda tipo. Cuando el indicador se encuentra por debajo de uno, el importe medio de compraventa supera el millón de euros.
De acuerdo con el informe, nueve de las 20 zonas analizadas presentaron un índice inferior a uno entre abril y junio. La cifra se mantiene respecto al primer trimestre de 2026, pero supera el dato anual de 2025, cuando cuatro zonas se encontraban por debajo de ese umbral.
El modelo econométrico utilizado por DIZA Market identifica una tendencia de descenso de la accesibilidad cercana a 0,15 puntos de índice por año.
El precio por metro cuadrado aumenta un 3,2%
El precio medio por metro cuadrado de las zonas analizadas aumentó un 3,2% entre el primer y el segundo trimestre de 2026. La mediana de la variación intertrimestral se situó alrededor del 2,8%.
El incremento de los precios coincidió con un descenso del volumen de actividad. Las compraventas acumuladas durante los últimos doce meses cayeron una media del 7,3% entre ambos trimestres.
El informe interpreta la combinación de ambas variables como un ajuste por número de operaciones y no por precios. Según sus conclusiones, la demanda se ha vuelto más selectiva, mientras los valores de compraventa no han registrado una corrección general.
DIZA Market relaciona esta evolución con la escasez de producto comparable, la rigidez de la oferta y la presencia de demanda con capacidad de compra dentro del segmento analizado.
El importe medio condiciona la accesibilidad
El estudio señala que la accesibilidad no depende únicamente del precio por metro cuadrado. También está condicionada por la superficie y por el importe medio de los inmuebles transmitidos.
Cuando coincide un aumento del precio unitario con una subida de la superficie o del importe medio de compraventa, la cantidad necesaria para acceder a la vivienda tipo crece con mayor intensidad.
Esta relación permite que una zona pierda accesibilidad aunque la variación del precio por metro cuadrado sea inferior al crecimiento del importe medio de las operaciones.
El DIZA IAR mide la capacidad de adquirir una vivienda tipo con un capital de un millón de euros. Por tanto, no representa el esfuerzo hipotecario de los hogares ni establece una relación entre precios y rentas.
La Moraleja registra el menor índice
La Moraleja presentó el índice de accesibilidad más bajo de las 20 zonas incluidas en el informe. Su DIZA IAR descendió desde 0,675 en el cuarto trimestre de 2025 hasta 0,464 en el segundo trimestre de 2026.
Con este resultado, el millón de euros utilizado como referencia representa menos de la mitad del importe medio de compraventa registrado en la zona.
El importe medio de las operaciones en La Moraleja aumentó un 45,4% durante el primer semestre de 2026, según los datos recogidos en el documento.
El informe vincula la reducción de la accesibilidad en esta zona con la evolución del importe medio transaccionado, una variable que incorpora tanto los precios como la superficie de los inmuebles vendidos.
La demanda se divide entre compradores nacionales y extranjeros
El análisis identifica diferencias en la procedencia y el perfil de los compradores según la ubicación.
Los municipios metropolitanos y los códigos postales considerados de prime intermedio concentran una mayor presencia de compradores nacionales. Este segmento mantiene una relación más directa con la renta disponible, las condiciones de financiación y el precio final de adquisición.
Por el contrario, en las zonas de mayor importe aumenta la participación de compradores extranjeros. La demanda internacional supera el 31% de las operaciones en Recoletos y La Moraleja.
A partir de estos datos, DIZA Market distingue dos ámbitos dentro del residencial prime madrileño. El primero está formado por zonas metropolitanas y de precio intermedio, con mayor presencia de demanda nacional. El segundo corresponde a localizaciones con mayor participación de capital internacional.
El informe relaciona este segundo grupo con decisiones de inversión, conservación de valor y elección de una ubicación residencial, mientras el primero presenta una mayor sensibilidad a la renta, la financiación y el importe de compra.
El estudio analiza el efecto de la incertidumbre geopolítica
El Informe DIZA Market 4 también incorpora un análisis econométrico sobre el posible impacto del cierre del Estrecho de Ormuz en el precio por metro cuadrado de la vivienda prime madrileña.
El efecto estimado se sitúa en un descenso del 2,02%, pero el resultado no tiene significatividad estadística. En consecuencia, el estudio no establece una relación concluyente entre ese episodio y una caída de los precios.
DIZA Market interpreta este resultado como una muestra de la limitada reacción del mercado analizado ante acontecimientos geopolíticos puntuales.
El documento vincula este comportamiento con la presencia de demanda patrimonial, la disponibilidad limitada de producto y la participación de compradores internacionales.
El mercado cierra el semestre con menos operaciones
El primer semestre de 2026 concluyó con precios superiores, menor accesibilidad y un descenso del volumen de compraventas en el mercado residencial prime de Madrid.
El número de zonas en las que el capital de referencia no permite adquirir la vivienda tipo se mantiene en nueve desde el primer trimestre. Al mismo tiempo, el precio medio por metro cuadrado avanza un 3,2% y las operaciones acumuladas a doce meses retroceden un 7,3%.
La evolución también muestra diferencias según la localización y la procedencia del comprador. Las zonas metropolitanas y de prime intermedio mantienen una mayor presencia de demanda nacional, mientras Recoletos y La Moraleja concentran una participación extranjera superior al 31%.
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