Tras la resiliencia del sector inmobiliario residencial durante la pandemia, ahora el sector se enfrenta a la anunciada Ley de Vivienda, cuya llegada se espera para finales de 2022. La nueva norma contempla la congelación y regulación de precios a los alquileres en zonas tensionadas, bonificaciones fiscales a quienes reduzcan dichos precios, recargas del IBI a viviendas vacías y la reserva del 30% de las nuevas promociones a vivienda protegida. Pero también se creará un bono mensual de 250€ para jóvenes de entre 28 y 35 años (con ingresos anuales inferiores a los 23.750€) con el objetivo de facilitarles la opción del alquiler y que puedan emprender su proyecto de vida. ¿Cómo afectará la nueva ley al mercado residencial? Hoy lo analizamos con Francisco Iñareta, portavoz del portal idealista.
Pregunta: ¿Está ya el sector inmobiliario totalmente recuperado después de los meses más difíciles de la pandemia?
Durante los primeros meses de la pandemia muchos expertos esperaban un fuerte descenso en los precios de venta que finalmente no se produjo. Tras una leve caída producida nada más levantarse las primeras restricciones los precios y el número de operaciones comenzaron a recuperarse. Actualmente la cifra de compraventas ha superado a la que se registraba antes de la pandemia y los precios tuvieron una evolución alcista que se mantuvo hasta verano de 2021, cuando comenzaron a suavizarse.
P.: Los precios de la compra de vivienda han vuelto a subir tras la pandemia, aunque parece que hemos entrado en un período de estabilización. ¿Cómo es la previsión para los próximos meses?
Después de varios meses de subidas los precios han frenado su escalada durante los meses de agosto y septiembre, un fenómeno que no registraban nuestros informes desde 2017, y se ha llegado a registrar caídas en algunos grandes mercados. Este comportamiento aleja aún más el fantasma de una hipotética burbuja inmobiliaria en los próximos meses.
«Los bancos no han abierto mucho la mano a nivel de criterios para conceder una hipoteca«
P.: ¿La concesión de hipotecas evoluciona favorablemente?
El volumen de hipotecas que se conceden cada mes no para de aumentar, debido al incremento del apetito de los españoles por la vivienda en venta y a muchas familias que deciden cambiar su préstamos de entidad buscando aprovecharse de las históricamente buenas condiciones de financiación. Pero lo cierto es que los bancos no han abierto mucho la mano a nivel de criterios para conceder una hipoteca. Tras la crisis, la supervisión tanto interna como del Banco de España hace que los bancos miren con lupa la cualificación y capacidad de pago de los clientes. Tampoco están siendo muy agresivos en el porcentaje de la operación que financian, siendo casi imposible financiar el 100% del precio de compra de una vivienda, a no ser que se pongan otras viviendas como garantía. Esto, por desgracia, deja fuera del mercado a muchos aspirantes con buenos ingresos y estabilidad laboral, pero que no tienen ahorros suficientes, problema especialmente importante en las grandes ciudades donde los precios medios de la vivienda son más elevados. Aun así, los bancos analizan individualmente cada caso por lo que lo mejor es contar con un bróker inmobiliario como idealista/hipotecas, que ayudan al consumidor a buscar la hipoteca que mejor se adapte a sus necesidades de forma totalmente gratuita.
P.: Por otro lado, está el mercado del alquiler. Los precios de los alquileres vienen acumulando caídas después de rozar precios máximos históricos. ¿Cómo afrontan esta nueva situación los inversores?
En el mercado del alquiler la relación entre el stock y el precio se observa de una manera aún más inmediata. Durante los meses de confinamiento la oferta de viviendas se duplicó en casi todos los grandes mercados, lo que provocó que los precios cayeran a doble dígito en ciudades como Madrid o Barcelona. En los últimos meses, al consolidarse los procesos de vacunación y suavizarse muchas de las restricciones esta sobreoferta se ha reabsorbido en gran manera y los precios están comenzando a sufrir tensiones alcistas en algunas zonas.
P.: Tradicionalmente los españoles han preferido comprar su vivienda en vez de vivir de alquiler. ¿Continúa esta tendencia? ¿O el difícil acceso a la compra de una vivienda empuja a la opción del alquiler?
A día de hoy la tendencia a la compra sigue siendo predominante en nuestro país, aunque la opción del alquiler gana terreno año tras año por la flexibilidad que ofrece esta opción.
«Desde idealista siempre hemos apostado por medidas incentivadoras, que consigan hacer aflorar nueva vivienda al mercado del alquiler y así contener los precios«
P.: ¿Cómo ha recibido el sector la noticia de la nueva Ley de Vivienda?
El sector se mantiene cauteloso a la espera de que se materialicen las medidas anunciadas para conocer finalmente el impacto real que tendrá la nueva Ley de Vivienda y los objetivos que esta persigue. Desde idealista creemos que se trata de una mala noticia para todas las personas que necesitarán buscar un alquiler durante los próximos años. La experiencia nos demuestra que en todos los mercados en los que se han implantado la oferta disponible se ha reducido de forma significativa y ha complicado aún más el acceso de las personas más desfavorecidas a la vivienda en alquiler.
P.: ¿Qué alternativas proponen al Gobierno los promotores/propietarios de vivienda con respecto al problema de acceso a la vivienda que pretenderá resolver la nueva Ley de Vivienda?
Desde idealista siempre hemos apostado por medidas incentivadoras, que consigan hacer aflorar nueva vivienda al mercado del alquiler y así contener los precios. Las políticas restrictivas, tal y como ha pasado en otras capitales y países de nuestro entorno, pueden provocar el efecto contrario al deseado: la retirada de viviendas del parque inmobiliario, la subida de los precios del alquiler y la aparición de negociaciones al margen de la regulación debido a la previsible escasez de oferta.
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