Durante el año 2023, caracterizado por un entorno macroeconómico marcado por la inestabilidad y un notable aumento de los tipos de interés, Colonial ha mantenido la estabilidad y crecimiento en el sector inmobiliario. A pesar de los desafíos que enfrentaba el mercado, el modelo de negocio de Colonial ha demostrado resiliencia, así como la capacidad para crecer en sus fundamentales operativos por encima de la media del mercado.
Uno de los indicadores de esta resiliencia fue la ocupación de los edificios de Colonial, que rozó el pleno con un 97%, alcanzando incluso el 100% en el codiciado mercado parisino. Este alto nivel de ocupación se tradujo en un crecimiento significativo de los ingresos por rentas, que ascendieron a la notable cifra de 377 millones de euros, un aumento del 8% en términos comparables con el año anterior.
Este crecimiento no fue simplemente cuantitativo, sino que también se destacó por la calidad de las operaciones realizadas por Colonial. La compañía logró capturar las mayores rentas del mercado tanto en renovaciones como en la comercialización de nuevos activos, consolidando así su posición como líder en el sector. Como resultado de este desempeño, la compañía superó todas las expectativas al elevar su beneficio recurrente por acción a 0,32 euros, marcando un hito histórico al alcanzar un beneficio recurrente total de 172 millones de euros, un 7% más que el año anterior.
Además del crecimiento en el beneficio, el Grupo Colonial también registró un aumento del 12% en su EBITDA, alcanzando los 316 millones de euros, una cifra que estableció no solo un récord absoluto, sino también un récord en términos de porcentaje sobre ingresos. Este sólido desempeño financiero permitió a Colonial proponer un generoso aumento del dividendo del 8%, elevándolo a 0,27 euros por acción, con un total de 144 millones de euros a distribuir entre los accionistas.
Mientras el mercado experimentaba ajustes en el valor de los activos debido a la escalada de los tipos de interés, Colonial logró contener este impacto gracias a la solidez de su cartera de activos. Aunque se produjo un ajuste del 9% en el valor de los activos de Colonial a lo largo de 2023, esta cifra se situó por debajo de la media de empresas comparables en Europa.
En un esfuerzo por fortalecer aún más su posición financiera, Colonial llevó a cabo desinversiones estratégicas por un total de 723 millones de euros durante el año, aumentando así su liquidez hasta alcanzar los 2.900 millones de euros. Este movimiento ha resultado no solo en la solidez de su pasivo, sino que también ha posicionado a Colonial para aprovechar oportunidades de inversión futuras.
Juan José Brugera, presidente de Colonial, ha destacado la estrategia de la compañía de centrarse en la creación de productos de alta calidad en ubicaciones urbanas premium, lo que ha permitido mantener un desempeño operativo significativamente superior al de otras inmobiliarias europeas. Por su parte, Pere Viñolas, consejero delegado de Colonial, ha subrayado que, a pesar del ajuste de valor en el sector durante 2023, la empresa ha mantenido una excelente performance operativa, consolidando así su posición como un referente en el mercado inmobiliario europeo.
Récord de ingresos por rentas y beneficio de 172 €m
El resultado recurrente ha aumentado sobre la base de un sólido crecimiento de los ingresos. El crecimiento de ingresos se ha obtenido por una combinación de varios factores: (1) la capacidad de capturar el efecto de la indexación, (2) crecimientos de rentas y aumentos de ocupación complementados por (3) ingresos adicionales por la entrega de proyectos.
La gestión eficiente de los costes ha resultado en un crecimiento del EBITDA del +12% interanual que ha permitido el incremento del +7% del resultado neto recurrente hasta alcanzar los 172€m.
La ejecución del programa de desinversiones ha supuesto que el incremento del resultado neto sea inferior, excluyendo este impacto de gestión activa de la cartera, el resultado neto recurrente de operaciones continuadas ha crecido un +18% respecto al año anterior.
Resiliencia del valor de los activos y programa de desinversiones
El valor de los activos del Grupo Colonial a cierre del ejercicio 2023 asciende a 11.336€m (11.944€m incluyendo “transfer costs”), un 13% inferior respecto al valor del 12/22 debido en particular a las ventas de activos no estratégicos realizadas durante el año 2023 y a la corrección de las valoraciones del 9%. En términos “like for like”, el portafolio de Colonial ha corregido un 9% versus el año anterior (corrección del 6% en el segundo semestre del año). El Valor Neto de activos (NTA) se sitúa en 5.372€m correspondiente a 9,95€/acción.
La valoración de la cartera de activos ha registrado una corrección del valor “like-for-like”, por lo que el resultado contable o resultado neto del Grupo es de (1.019€m) negativo. Cabe destacar que la variación de valor no supone una salida de caja.
Durante el último trimestre del año 2023 y principios de 2024, el Grupo Colonial ha cerrado desinversiones por un volumen de 150 €m con una prima del +5% sobre la última tasación.
Las desinversiones se han realizado en Madrid y corresponden a la parte de residencial del Campus Méndez Álvaro (“Madnum” Residencial) correspondiente a casi 30.000m2 (acuerdo vinculante pendiente de ejecutar) y a tres plantas de un edificio en el Paseo de Recoletos, activo adquirido por Colonial en el año 2019 (desinversión ya ejecutada).
Estas operaciones forman parte de un nuevo programa de desinversiones del Grupo Colonial que continuará durante el año 2024 con ventas de activos adicionales con el fin de reciclar capital y maximizar la creación de valor para el accionista.
Estructura del capital
Durante el ejercicio 2023, el Grupo ha ejecutado gran parte de sus programas de desinversiones, así como otras medidas de protección financiera que le han permitido reducir la deuda neta en 491€m, ampliar el vencimiento medio de la misma, incrementar la liquidez en c.500€m, eliminar la deuda con garantía hipotecaria en su totalidad, alcanzar una ratio de deuda a tipo fijo/ cubierta del 100% y mantener el coste financiero en un entorno de subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo.
La liquidez del Grupo Colonial asciende a 2.903 €m entre caja y líneas de crédito no dispuestas y le permite cubrir todos los vencimientos de su deuda hasta el 2027.
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