La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) ha publicado un informe en el que evalúa el impacto de la Ley 3/2024 tras su primer año de vigencia. Esta norma, aprobada por la Comunidad de Madrid, tiene como objetivo fomentar la transformación del uso terciario, principalmente de oficinas, en uso residencial destinado a vivienda protegida en régimen de alquiler.
Según el balance presentado por la patronal, durante el primer año de aplicación se han generado 3.679 viviendas asequibles en la región, lo que representa alrededor del 20% del total de la obra iniciada en la Comunidad de Madrid durante ese mismo periodo. ASPRIMA considera que la medida ha contribuido a incrementar la oferta de vivienda asequible mediante la reutilización de suelos ya urbanizados y con escasa actividad.
El informe apunta que la capital concentra la mayor parte de la actividad, con 2.968 licencias concedidas sobre un total de 3.679. Dentro del término municipal de Madrid, el ámbito de Valdebebas se sitúa como el principal foco de desarrollo, con 2.638 viviendas protegidas. Otros municipios donde la aplicación de la ley ha tenido impacto son San Sebastián de los Reyes, con 571 licencias, Arroyomolinos, con 60, y Navalcarnero, con 80.
Además de los proyectos ya iniciados, los promotores inmobiliarios están analizando nuevas operaciones que podrían sumar 4.721 viviendas adicionales, lo que elevaría a más de 8.400 las unidades generadas al amparo de esta norma. En caso de materializarse, el conjunto de actuaciones beneficiaría a más de 20.000 personas en la Comunidad de Madrid.
El estudio de ASPRIMA también identifica dos factores que limitan la efectividad de la Ley 3/2024: la viabilidad económica de las promociones y el desconocimiento de la norma por parte de algunos ayuntamientos.
En el ámbito económico, la asociación señala que el precio del suelo terciario destinado a oficinas ha experimentado un incremento significativo, pasando de una horquilla de entre 400 y 450 euros por metro cuadrado edificable a niveles de entre 850 y 1.000 euros, lo que reduce la rentabilidad esperada de los proyectos. En cuanto a la gestión administrativa, ASPRIMA detecta que algunos municipios aún no están familiarizados con la interpretación y aplicación de la ley, lo que ha derivado en retrasos e interpretaciones dispares en la tramitación de licencias.
Para mejorar la eficacia de la norma, la asociación plantea un conjunto de propuestas de ajuste normativo y de gestión. Entre ellas, destacan:
- Limitar el precio del suelo de vivienda protegida en suelos patrimoniales municipales.
- Emitir una instrucción por parte de la Comunidad de Madrid que clarifique que no procede solicitar cesiones o su monetización cuando ya se cumplan los estándares urbanísticos.
- Aplicar parámetros urbanísticos de uso residencial, evitando los propios del uso de oficinas.
- Eliminar la limitación del 30% de edificabilidad sobre el uso global terciario prevista en la ley.
- Fomentar reuniones entre la Comunidad de Madrid y los ayuntamientos para compartir los efectos positivos de la norma y facilitar su aplicación.
Estas medidas, según ASPRIMA, permitirían agilizar los procesos administrativos, mejorar la viabilidad de los proyectos y ampliar el impacto de la Ley 3/2024 sobre el mercado de vivienda asequible.
La asociación valora también las recientes iniciativas del Gobierno regional, orientadas a ampliar el ámbito de aplicación de la norma a suelos dotacionales y de uso terciario destinados a hospedaje. ASPRIMA considera que estas medidas pueden contribuir a incrementar la disponibilidad de vivienda asequible y a diversificar la tipología de suelos aptos para reconversión.
Desde su aprobación, la Ley 3/2024 ha sido considerada una herramienta relevante para movilizar suelos infrautilizados y favorecer el acceso a vivienda en alquiler protegido en la región. Su desarrollo está siendo seguido con atención por el sector promotor y por las administraciones locales, que ven en esta vía un instrumento complementario a los programas públicos de vivienda.
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