Pregunta: ¿Cómo ha evolucionado la financiación de los proyectos inmobiliarios en los últimos años y en qué se diferencia del modelo tradicional?
Marcos S. Pérez: […] Tras la crisis inmobiliaria, el sector ha evolucionado incorporando nuevas fórmulas de financiación que complementan al crédito promotor tradicional, permitiendo cubrir las fases iniciales del proyecto, especialmente la adquisición de suelo y el periodo previo al inicio de las obras. Incluso en algunos casos estas fórmulas han suplido por completo la financiación tradicional.
Para mí, la principal diferencia respecto del modelo tradicional es la posibilidad de elegir, con relativa facilidad y desde el origen del proceso, entre financiación bancaria y financiación alternativa, asumiendo en cada caso sus riesgos específicos. La financiación alternativa suele aportar mayor flexibilidad en las fases iniciales, aunque con plazos más exigentes y diferenciales de tipo de interés superiores; la tradicional ofrece costes más competitivos, pero condicionados al cumplimiento previo de determinados hitos.
P: ¿Qué alternativas de financiación están ganando peso frente al crédito promotor tradicional y en qué casos pueden resultar más interesantes?
M.S.P: […]La alternativa con mayor peso, sin olvidarnos de otras similares, es la fórmula de apalancamiento mediante fondos de deuda que permiten financiar la compra de suelo y, en algunos casos, parte o el total de la construcción (me refiero a los préstamos puente). Resaltar que resulta especialmente interesante la financiación de parte de la construcción cuando el proyecto todavía no cumple con las exigencias habituales de la financiación tradicional, como alcanzar un elevado grado de comercialización.
Su ventaja principal es la flexibilidad de requisitos y de estructura. A cambio, hay que valorar el mayor coste financiero, los vencimientos, tener una previsión precisa sobre los plazos y la necesidad de contar con una estrategia clara de salida o refinanciación mediante financiación tradicional.
P: ¿Hasta qué punto la aportación de recursos propios condiciona la capacidad de una promotora para adquirir suelo y poner en marcha nuevos proyectos?
M.S.P: […] La condiciona de forma decisiva. Por el peso que representa la compra de suelo dentro del presupuesto total, la disponibilidad de recursos propios limita directamente la capacidad de una promotora para adquirir nuevos activos y poner en marcha varias operaciones de manera simultánea.
Cuando el capital disponible es insuficiente, la financiación alternativa o la entrada de socios inversores pueden permitir el inicio del proyecto, aunque incorporan costes, compromisos y expectativas de rentabilidad que deben integrarse desde el primer momento en el plan financiero.
P: ¿Qué importancia tienen la precomercialización a la hora de acceder a financiación y reducir el riesgo del proyecto?
M.S.P: […] La precomercialización es indispensable cuando se pretende acceder a financiación, sobre todo a la tradicional. Las entidades financieras exigen acreditar una demanda suficiente antes de formalizar el préstamo promotor y, en la práctica, pueden requerir que entre el 70 % y el 80 % de la promoción esté precomercializada (esto es, contratos firmados con entrega de cantidades a cuenta por importe aproximado del 10 % del precio de venta de la vivienda).
Además de facilitar el acceso al crédito, la precomercialización valida el producto, reduce el riesgo comercial y permite comprobar si los precios, las tipologías y el ritmo de ventas previstos responden realmente al mercado.
En este proceso, nuestra comercializadora ARCO Comercialización desempeña un papel esencial como especialista en la comercialización durante todas las fases de la promoción, al conocer y anticipar las exigencias de las entidades financieras para la obtención de la financiación. Su intervención permite orientar desde el inicio la estrategia comercial, la documentación de las reservas y compraventas, y el cumplimiento de los hitos comerciales necesarios para facilitar la formalización del préstamo promotor.
P: ¿Cómo afectan factores externos como los tipos de interés, los costes de construcción y el precio del suelo a la estructura financiera y a la viabilidad de una promoción?
M.S.P: […] Afectan de manera muy significativa, porque hablamos de tres de las partidas con mayor peso dentro del plan financiero: suelo, construcción y costes financieros (como ya ocurrió con el impacto derivado de la guerra de Ucrania y como continúa sucediendo actualmente con determinadas políticas económicas y comerciales internacionales). Cualquier desviación relevante en una de ellas puede reducir el margen, elevar las necesidades de capital o incluso comprometer la viabilidad de la operación.
Tampoco deben olvidarse los plazos. Una demora en la tramitación administrativa o la ejecución de las obras supone un incremento directo de los gastos financieros y, por tanto, un encarecimiento del producto final.
P: ¿Qué dificultades específicas presenta la financiación de proyectos de vivienda protegida, teniendo en cuenta la limitación de precios y los márgenes más ajustados? Al fin y al cabo, los costes de construcción son los mismos que para una vivienda libre.
M.S.P: […] El equilibrio económico y financiero en la vivienda protegida es, sin duda, más complejo. Los precios de venta están limitados por la normativa y los márgenes son más ajustados, mientras que los costes de construcción son prácticamente los mismos que en una promoción de vivienda libre. Esta combinación reduce la capacidad del proyecto para absorber desviaciones y obliga a realizar una planificación y un control muy exhaustivos durante todo el proceso.
Además, el problema se acentúa cuando la promoción se apoya en financiación alternativa, por su mayor coste financiero, y cuando los plazos administrativos o de ejecución no están suficientemente controlados. Una demora puede consumir rápidamente el margen disponible y poner en riesgo el equilibrio financiero de la operación.
Desde nuestra experiencia, en Grupo FOGESA hemos conseguido especializarnos en este tipo de productos precisamente porque entendemos que la clave no está únicamente en la financiación, sino en el control integral del proceso. La compañía cuenta con un estudio de arquitectura propio, CIMA Proyectos, que participa desde las fases iniciales del encaje urbanístico y arquitectónico, optimizando el diseño para ajustarlo a los parámetros económicos de la vivienda protegida sin renunciar a la calidad del producto. A ello se suma un seguimiento permanente durante la fase de construcción mediante una dirección facultativa que realiza un control exhaustivo de costes, plazos y ejecución. Esta combinación nos permite presentar proyectos sólidos y financieramente viables, manteniendo rentabilidades razonables que facilitan tanto la financiación suelo como la obtención del préstamo promotor.
En cualquier caso, las entidades financieras y el resto de los operadores deben entender que la financiación de vivienda protegida no puede analizarse con los mismos parámetros de rentabilidad exigidos en determinadas promociones de vivienda libre. A cambio de unos márgenes más contenidos, existe una reducción significativa del riesgo comercial, ya que se trata de un producto con una demanda estructural muy elevada y una gran capacidad de absorción por el mercado.
P: ¿Puede la colaboración público-privada convertirse en una herramienta clave para facilitar la financiación y aumentar la oferta de vivienda asequible?
M.S.P: […] Por supuesto, especialmente en vivienda protegida. La colaboración público-privada puede dar cobertura financiera en el punto más crítico del proyecto: el periodo comprendido entre la compra del suelo y la finalización de la comercialización necesaria para acceder a financiación tradicional.
Una estructura de apoyo bien diseñada permitiría llegar al préstamo promotor en condiciones competitivas y dar el pistoletazo de salida a la construcción, reduciendo el coste financiero acumulado y facilitando que más promociones asequibles sean viables.
P: ¿Qué papel pueden desempeñar fórmulas como las joint ventures, los fondos de inversión, la financiación alternativa o las alianzas empresariales en el desarrollo de nuevos proyectos?
M.S.P: […] Pueden ser fórmulas muy beneficiosas. Las limitaciones de recursos propios de las promotoras para adquirir suelo en la fase inicial pueden compensarse con la aportación de fondos, socios inversores o alianzas empresariales con otros agentes intervinientes en la construcción, distribuyendo capital y riesgo.
Ahora bien, la relación debe partir de una comprensión recíproca del modelo. Del mismo modo que la promotora debe entender y respetar el negocio financiero y la rentabilidad esperada por el fondo de deuda, el financiador debe ser sensible a la complejidad del negocio promotor. No es una ciencia exacta ni existe un patrón idéntico para todas las promociones. La estructura debe admitir cierta flexibilidad para gestionar incidencias y preservar la viabilidad del proyecto sin desnaturalizar la rentabilidad pactada.
La experiencia de Grupo FOGESA confirma la utilidad de este modelo. A lo largo de los últimos años hemos alcanzado acuerdos con fondos de inversión que han permitido adquirir suelos especialmente complejos desde el punto de vista financiero, en muchos casos mediante contratos privados o estructuras difíciles de financiar por la banca tradicional en ese momento. Estas operaciones han permitido posteriormente desarrollar promociones tanto de vivienda libre como de vivienda protegida.
Del mismo modo, hemos colaborado con otros operadores del sector, especialmente constructoras, para impulsar promociones protegidas en régimen de promoción directa, compartiendo conocimiento técnico, capacidad financiera y recursos de gestión. Estas alianzas permiten que proyectos que de forma individual serían difíciles de acometer puedan convertirse en promociones viables y accesibles para los compradores.
P: Desde la experiencia de Grupo Fogesa, ¿qué cambios serían necesarios en el ámbito financiero, administrativo y regulatorio para facilitar el desarrollo de nuevas promociones y ampliar la oferta de vivienda?
M.S.P: […] En el ámbito financiero, sería necesaria una mayor flexibilidad y una reducción de los tipos de interés aplicables para financiar el suelo en las fases iniciales. En el administrativo, resulta esencial que las administraciones cumplan los plazos establecidos para otorgar las licencias de obra. Existen ayuntamientos en los que la tramitación supera con creces el año y, en promoción inmobiliaria, un año de demora implica un encarecimiento muy significativo del producto por los costes financieros acumulados.
El objetivo prioritario debería ser ampliar la oferta de suelo destinado a vivienda protegida, por ser la modalidad con mayor capacidad para facilitar el acceso de los jóvenes. Para ello serían convenientes: requisitos más flexibles en el préstamo suelo y el préstamo promotor, especialmente respecto del riesgo comercial; apoyo público para facilitar la obtención de suelos protegidos; concursos públicos que limiten el precio del suelo y valoren más la generación de vivienda de calidad a precios regulados que el ingreso inmediato para las arcas municipales; mecanismos equivalentes en la iniciativa privada que aseguren un precio de suelo compatible con la promoción protegida.
Asimismo, sería conveniente revisar determinados tributos que generan tensiones financieras innecesarias durante la fase de desarrollo. Un ejemplo claro es el ICIO, cuyo sistema actual obliga habitualmente a realizar importantes pagos a cuenta antes incluso del devengo efectivo del impuesto. Resultaría más razonable que su liquidación se produjera al finalizar la construcción, momento en el que realmente se conoce el coste definitivo de la obra y se han generado los ingresos necesarios para afrontar el pago.
Junto a ello, deberían establecerse bonificaciones fiscales aplicables con carácter general a promotores y cooperativas de vivienda, especialmente en el ámbito de la vivienda protegida, equiparando determinados beneficios actualmente reservados a empresas o entidades públicas.
P: Después de analizar los distintos retos que condicionan hoy el desarrollo de una promoción, queremos terminar dando paso a una reflexión más personal, basada en la experiencia y en el conocimiento directos del sector. Marcos, ¿Cuál es tu reflexión sobre el momento que atraviesa actualmente el mercado inmobiliario?
M.S.P: […] La promoción inmobiliaria necesita financiación; la coexistencia de banca, fondos de deuda, inversores y fórmulas de colaboración permite hoy estructurar operaciones que hace años no habrían podido avanzar. Sin embargo, ninguna solución financiera puede compensar indefinidamente la falta de suelo asequible, los retrasos administrativos o una regulación que no tenga en cuenta el ciclo real de una promoción.
Al hilo de esto, la promoción inmobiliaria también necesita certidumbre en los procesos administrativos que permitan vender el producto a precios competitivos en la promoción libre y a precios regulados por la administración en el caso de la vivienda protegida, de forma que los promotores / gestores no nos veamos obligados a utilizar fórmulas que den lugar a interpretaciones jurídicas que permitan sobrepasar el precio marcado.
Si queremos aumentar la oferta de vivienda, y especialmente de vivienda protegida, debemos alinear a todos los agentes. El sector público debe aportar suelo, agilidad y un marco fiscal coherente; las entidades financieras, instrumentos adaptados a cada fase; los fondos, flexibilidad y conocimiento del negocio promotor; y las promotoras, rigor, transparencia y control de plazos y costes durante el proceso de promoción.
La vivienda asequible no se conseguirá con una única medida. Requiere una estrategia conjunta que entienda que cada mes de retraso tiene un coste y que cada euro añadido al suelo, a la construcción o a la financiación termina repercutiendo en el comprador. El verdadero reto es crear un marco estable en el que la rentabilidad razonable del promotor sea compatible con el acceso de más personas, especialmente los jóvenes, a una vivienda de calidad. Mi apuesta personal es clara: promover vivienda protegida con calidades adecuadas a las necesidades reales de los usuarios de este tipo de viviendas, ya sea mediante cooperativas o a través de promoción directa. Pero para que este modelo sea sostenible no basta con limitar el precio de venta, también es necesario actuar sobre el precio del suelo, contener administrativamente la evolución de los costes de construcción, garantizar una financiación adecuada, respetar los plazos administrativos y, por qué no, establecer unos parámetros de rentabilidad razonables y coherentes con la función social que persigue la vivienda protegida. Solo así conseguiremos que sea un producto atractivo para los compradores y, al mismo tiempo, financieramente viable para quienes asumen el riesgo de promoverla y gestionarla.
Lucía Martín Morales es periodista especializada en comunicación digital, redacción de contenidos, SEO y redes sociales. Graduada en Periodismo por la Universidad Francisco de Vitoria.
