Durante años, el debate sobre el acceso a la vivienda se ha centrado casi exclusivamente en una cuestión: el precio. Cuánto cuesta comprar un piso, cuánto han subido los inmuebles o qué porcentaje de los ingresos debe destinar una familia a la hipoteca. Sin embargo, existe una barrera previa que está adquiriendo cada vez más importancia: disponer del capital necesario para poder entrar en el mercado.
Comprar una vivienda no consiste únicamente en poder asumir una cuota hipotecaria durante los próximos veinte o treinta años. También exige disponer hoy de ahorro suficiente para afrontar la entrada, los gastos asociados a la operación y las condiciones que exige la financiación. Y ahí aparece una diferencia cada vez más importante entre poder pagar una vivienda y poder comprarla.
El problema resulta especialmente evidente entre los jóvenes y entre quienes cuentan con ingresos estables y capacidad de ahorro, pero todavía no han podido acumular un patrimonio significativo. Pueden tener capacidad para asumir una cuota mensual durante décadas, pero no disponer hoy del capital necesario para dar el primer paso.
Durante mucho tiempo, la accesibilidad a la vivienda se ha analizado desde la relación entre ingresos y precio, pero esta perspectiva deja fuera una cuestión fundamental: la posición de partida.
El mejor ejemplo son dos personas con ingresos similares. Ambas pueden tener la misma capacidad para asumir una hipoteca cada mes, pero encontrarse en situaciones completamente distintas si una dispone de patrimonio previo y la otra depende exclusivamente de su salario y de los ahorros que ha conseguido acumular.
La hipoteca permite distribuir el coste de una vivienda en el tiempo, pero no elimina la necesidad de contar con un capital inicial. La entrada y los gastos asociados a la operación requieren una cantidad de dinero disponible en el presente. Y para muchas personas, reunirla puede ser incluso más difícil que asumir posteriormente la cuota mensual.
Por eso estamos viendo una paradoja cada vez más frecuente: personas con ingresos estables y capacidad de ahorro que podrían asumir financieramente una vivienda a largo plazo, pero que no consiguen reunir el capital necesario para dar el primer paso.
La posición de partida importa cada vez más, puesto que quien ya posee una vivienda cuenta con un activo que puede haberse revalorizado, puede venderlo para acceder a otra propiedad o utilizar ese patrimonio como respaldo para nuevas operaciones. Sin embargo, quien intenta incorporarse al mercado por primera vez, empieza únicamente con su salario y su capacidad de ahorro.
El riesgo es que el acceso al mercado inmobiliario termine dependiendo cada vez menos de cuánto ganas y cada vez más de cuánto patrimonio tenías antes de empezar. Además, a esto se suma otro factor: el tiempo.
Reunir el capital inicial necesario para comprar una vivienda puede requerir años, pero durante esos mismos años el precio de la vivienda puede seguir aumentando. El ahorrador avanza, pero el objetivo también se mueve, creándose así una carrera difícil de ganar: cuanto más tiempo permanece una persona fuera del mercado, mayor puede ser la distancia que necesita recorrer para entrar.
Por eso, el problema no es únicamente cuánto puede ahorrar una persona, sino cuánto tiempo necesita para alcanzar el umbral de entrada. Y aquí es donde el debate sobre la vivienda debería ampliar su foco. Si queremos mejorar el acceso, no basta con hablar de precios o de cuotas hipotecarias. También debemos hablar de cómo reducir las barreras de entrada y facilitar el acceso al capital inicial.
Aquí la tecnología puede desempeñar un papel relevante. Durante décadas, invertir en inmuebles exigía disponer de decenas de miles de euros, asumir una operación completa y encargarse después de reformas, alquileres, incidencias y gestión. Los nuevos modelos de inversión fraccionada permiten empezar con cantidades mucho menores y acceder gradualmente a una clase de activo que históricamente estaba reservada a quienes ya disponían de un patrimonio elevado.
No significa que la inversión fraccionada sustituya la compra de una vivienda ni que pueda resolver por sí sola si el problema de acceso habitacional. Son cuestiones diferentes, pero sí introduce una transformación importante permitiendo que más personas puedan empezar a participar del mercado inmobiliario sin esperar años hasta reunir el capital necesario para adquirir un inmueble completo.
Porque la brecha patrimonial no empieza únicamente cuando alguien intenta comprar una vivienda. Empieza mucho antes, en las oportunidades que tiene cada persona para ahorrar, invertir y construir patrimonio.
Durante demasiado tiempo hemos medido el acceso a la vivienda preguntándonos cuánto puede pagar alguien cada mes, pero cada vez será más importante hacernos otra pregunta: ¿con cuánto capital puede empezar?
Por Robin Decaux, CEO y cofundador de Equito
Noticias sobre las transformaciones de las ciudades contadas con la máxima actualidad y calidad.
