En España hemos conseguido convertir la vivienda en un problema estructural, generacional y político. Lo más grave no es solo que falten viviendas, es que el sistema parece organizado para que sigan faltando. Mientras la demanda crece, la oferta se bloquea, los plazos administrativos se eternizan, el suelo finalista escasea y cada nuevo anuncio público se recibe con más escepticismo que esperanza.
En ese contexto, la vivienda con protección pública debería ser una herramienta esencial de acceso a la primera vivienda. Sin embargo, la realidad se ha vuelto mucho más incómoda: en demasiados ámbitos, los costes reales de producir una vivienda protegida —suelo más construcción, urbanización, financiación, técnicos, impuestos y gestión— superan los ingresos máximos permitidos por el módulo. Es decir, el precio regulado de venta no alcanza para cubrir el coste total de promoción.
Y aquí aparece la paradoja: donde el promotor tradicional no puede entrar porque el número no sale, algunas cooperativas sí consiguen hacerlo. No porque la economía sea mágica, sino porque el cooperativista asume una lógica distinta: no compra una vivienda terminada con margen promotor clásico, sino que participa en un proceso colectivo de autopromoción gestionada por gestores profesionales. Esa diferencia puede convertir a la cooperativa en una solución real, pero también en un terreno delicado si no se gestiona con transparencia absoluta.
El problema empieza mucho antes de la obra. Empieza en el suelo. Los propietarios de suelo destinado a vivienda protegida —incluidas algunas administraciones públicas— han entendido perfectamente la ecuación. Si el módulo sube con el IPC, el suelo sube. Si una comunidad autónoma mejora la edificabilidad para facilitar la viabilidad de los proyectos, el suelo vuelve a subir. Si hay escasez y urgencia social, el suelo sube otra vez. Así, cualquier medida pública pensada para abaratar o facilitar la vivienda termina capturada en origen por el precio del suelo.
El resultado es un círculo vicioso insoportable: se regula el precio final para proteger al comprador, pero no se disciplina con la misma intensidad el precio del suelo. Se limita el ingreso, pero no siempre el coste. Se exige asequibilidad al producto terminado, mientras el mercado de suelo actúa como si esa protección pública fuera una oportunidad especulativa más. Y cuando la cuenta no cuadra, se mira hacia otro lado.
Ahí las cooperativas se han convertido en el último mecanismo capaz de competir por determinados suelos protegidos. Pero conviene decirlo claro: no todas las gestoras de cooperativas son iguales. Las hay rigurosas, profesionales y transparentes, que explican desde el primer día la estructura de costes, los riesgos, las aportaciones, los plazos y los límites legales. Y las hay que se mueven en una zona gris peligrosa, donde el cooperativista cree estar “comprando” una vivienda protegida a precio cerrado, cuando en realidad está financiando una promoción cuyo coste puede superar el módulo máximo.
Esa es la cuestión central: si los ingresos máximos están tasados, pero los costes reales superan esa cifra, ¿quién absorbe la diferencia? ¿La gestora? ¿El suelo? ¿La constructora? ¿La administración? ¿O el cooperativista mediante aportaciones adicionales, mejoras, derramas o conceptos accesorios? La respuesta no puede esconderse en letra pequeña. Debe estar en mayúsculas desde el inicio.
La cooperativa de viviendas puede ser una herramienta extraordinaria, especialmente para jóvenes, familias y compradores de primer acceso. Puede eliminar márgenes intermedios, alinear intereses, profesionalizar la autopromoción y permitir que un grupo de personas acceda a una vivienda a precio de coste que, de otro modo, sería imposible. Pero para que sea solución y no frustración, necesita reglas claras, gestores solventes, auditoría de costes, trazabilidad del suelo y una administración que no solo controle el precio final, sino toda la cadena de formación del precio.
Mientras tanto, el debate político sigue instalado en el eslogan. Se anuncian planes, líneas de financiación y grandes cifras. La Línea ICO Vivienda, por ejemplo, está destinada a canalizar 4.000 millones de euros de fondos Next Generation para alquiler social o asequible, y ya antes se anunciaron más de 1.000 millones para impulsar miles de viviendas sociales (Plan de Recuperación). Pero el país no necesita solo titulares: necesita ejecución, suelo disponible a precio razonable, licencias ágiles, seguridad jurídica y colaboración público-privada de verdad.
Porque si los fondos europeos no se transforman en viviendas terminadas, serán otra oportunidad histórica perdida. Y si las administraciones siguen vendiendo o valorando suelo protegido como si fuera oro en Chamberí, la vivienda asequible será una ficción contable.
La gran pregunta es incómoda: ¿queremos resolver el problema de la vivienda o administrarlo políticamente? Resolverlo exige aumentar oferta, liberar suelo, acortar plazos, penalizar la especulación sobre suelo protegido y reconocer que las cooperativas bien gestionadas pueden ser una pieza esencial del sistema. Administrarlo, en cambio, consiste en seguir produciendo anuncios, diagnósticos y culpables, mientras una generación entera aplaza su emancipación, su familia y su proyecto vital.
La vivienda protegida no puede ser un decorado regulatorio. Y la cooperativa no debe ser el remedio desesperado para hacer viable lo que el sistema ha vuelto inviable. Pero, bien diseñada, bien gestionada y bien supervisada, puede ser una de las respuestas más potentes a la crisis actual.
Quizá por eso incomoda tanto: porque demuestra que, cuando se alinean suelo, gestión, financiación y compradores reales, la vivienda se puede hacer. Lo que falta no es conocimiento. Falta voluntad.
Por Roberto Vicente Babiano
