En el último año, el mercado de construcción para alquiler (Build to Rent, BTR) en España ha experimentado un notable impulso, con la entrega de 10.000 unidades, según revela el informe anual de estado y tendencias del Build to Rent para 2024 elaborado por Atlas Real Estate Analytics. Este crecimiento es especialmente significativo si se compara con las 500 unidades entregadas en 2019.
No obstante, este progreso se enfrenta a factores como los costes de construcción, la escasez de terrenos adecuados, el aumento de los gastos operativos (OPEX) y el elevado coste de financiación han mantenido las rentabilidades finales en un nivel poco atractivo para muchos inversores.
A pesar de estos desafíos, se prevé una evolución favorable en los tipos de interés para el próximo año, con una posible reducción hasta el 3,2% en febrero de 2025, lo que podría atraer nuevamente a los inversores hacia este activo.
En concreto, el diferencial entre los tipos actuales del Euribor y el precio de los futuros a un año puede utilizarse para estimar el tipo de interés descontado por los mercados dentro de 12 meses y de éste derivar las variaciones en los tipos de intervención del BCE. Como se puede apreciar en el gráfico adjunto, los mercados financieros esperan caídas sensibles de los tipos de interés en el próximo año. En concreto entre 100 y 130 puntos básicos repartidos en cuatro o cinco recortes hasta situar los tipos en 3,2% en febrero de 2025 (frente al 4,5% actual).
El precio del alquiler aumenta un 23%, mientras que la oferta se reduce un 29%.
En marzo de 2024, se han dado a conocer los primeros datos sobre los índices de precios de alquiler destinados al control de rentas, que han entrado en vigor. Anteriormente, desde principios de 2022, el mercado había estado sujeto a límites fijos del 2% y 3%. Tras cerca de dos años de recopilación de datos del mercado, se ha evaluado el impacto de las medidas de regulación de precios hasta el momento.
Según los datos, ninguno de los 30 municipios más poblados de España ha experimentado aumentos de precios inferiores al 2% (en 2022 y 2023) o al 3% (en 2024). La menor variación registrada se observa en Córdoba (+7%), mientras que el promedio de las variaciones alcanza el +23%, lo que sugiere un impacto limitado de las medidas implementadas hasta ahora. Sin embargo, se ha observado una disminución significativa en la oferta disponible de alquiler según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En promedio, los 30 municipios más poblados del país han experimentado una disminución del 29% en su oferta. Solo tres municipios (Terrassa +1%, Cartagena +14% y Vitoria + 26%) muestran un aumento en la oferta disponible. Es importante destacar que la disminución de la oferta no se atribuye únicamente a la regulación, ya que la tendencia a la baja ya se observaba desde el periodo inmediatamente posterior a la pandemia.
El alquiler de temporada aumenta hasta el 11,65% del stock
El aumento del alquiler de temporada y la desviación de la oferta de alquiler tradicional hacia esta modalidad, como resultado de la regulación del alquiler LAU, ha generado preocupación en los núcleos urbanos de las principales ciudades. Los mapas de calor de Madrid y Barcelona muestran un aumento significativo en el volumen de activos destinados a cortas y medias estancias desde marzo de 2023 hasta febrero de 2024. En Madrid, por ejemplo, el alquiler de temporada en canales de comercialización LAU ha pasado del 5,6% al 11,65% del stock en este período.
Según este informe, ños análisis realizados sugieren que el aumento del stock dedicado al alquiler temporal no tiene un impacto unívoco y directo en los precios del alquiler LAU. Tanto en Madrid como en Barcelona, los patrones de correlación entre el stock de alquiler temporal y los precios del alquiler LAU son variables mes a mes, lo que indica que no se pueden extraer conclusiones categóricas sobre su impacto. Además, las correlaciones encontradas son débiles, lo que ofrece poco respaldo cuantitativo a la hipótesis de un impacto directo y significativo del alquiler de temporada en la evolución de los precios del alquiler LAU.
Alquiler asequible
El alquiler asequible ha cobrado fuerza, con un aumento del 29% en volumen y un 81% en unidades, representando actualmente el 34% del volumen transaccionado, frente al 17% en 2022. Este cambio responde directamente al creciente esfuerzo económico que enfrentan los hogares españoles para acceder a una vivienda adecuada. Según los datos recogidos por Atlas Real Estate Analytics, ocho provincias del país registran tasas de esfuerzo superiores al 30%, lo que destaca la urgente necesidad de proporcionar opciones de vivienda asequible.
La inversión en alquiler asequible no solo tiene un importante componente social, sino que también presenta oportunidades para fondos y promotores. Según los informes financieros de 2023, el volumen transaccionado en alquiler asequible alcanzó los 270 millones de euros, representando aproximadamente el 34% del total de las transacciones. Este aumento del 29% en el volumen total de transacciones y un impresionante incremento del 81% respecto al año anterior reflejan el crecimiento acelerado de este segmento del mercado.
En el caso de Barcelona, se puede apreciar que un 45,7% de los hogares en el municipio llega a su tasa de esfuerzo del 30% dentro del rango de 583€-1,383€/mes. Sin embargo, este 45,7% de los hogares tan solo tiene disponible un 36% de la oferta total de la ciudad, mostrando que este segmento (el más grueso con diferencia de la población) se encuentra desabastecido de vivienda asequible. Este efecto es más exacerbado cuánto más se disminuye la renta: casi un 5% de los hogares barceloneses llega a la tasa de esfuerzo del 30% en el rango de precios 484€-583€, pero tan solo un 0.1% de la oferta del municipio se ofrece en esos precios.
Oferta BTR
En cuanto a la localización del alquiler institucional, encontramos un 41,9% en el área metropolitana de Madrid, seguido de Barcelona con un 19,8%, Valencia (7,5%) y Málaga (3,4%).
Según los datos analizados, los principales tenedores en la Comunidad Valenciana, CaixaBank encabeza la lista con 2.670 unidades, seguido de cerca por Banco Sabadell con 1.350 unidades. En Andalucía, CaixaBank también lidera con una impresionante cifra de 7.800 unidades, seguido de Unicaja con 1.800 unidades. En la capital, Madrid, Blackstone domina con 13.130 unidades, mientras que en Cataluña, CaixaBank lidera nuevamente con 5.060 unidades.
Entre los principales tenedores a nivel nacional encontramos a Blackstone, Caixabank, Cerberus, Nextar, Banco Santander y Banco Sabadell.
Durante el transcurso del año 2023, tanto el mercado del alquiler granular como el alquiler institucional han experimentado incrementos significativos en los precios. Se destaca que los aumentos en el alquiler institucional no se deben principalmente a la elevación de tarifas en las propiedades ya existentes, sino a la entrada en operación de nuevos activos a precios más altos.
En cuanto a los precios medianos, el alquiler institucional registra un valor de 1.205 euros por mes, con un aumento del 5,48% en el alquiler granular. Mientras que el precio mediano por metro cuadrado en el alquiler institucional es de 16 euros por metro cuadrado por mes, con un aumento del 3,23% en el alquiler granular.
En cuanto a la superficie construida mediana, esta se sitúa en los 75 metros cuadrados, con un 74,9% de viviendas de 2 y 3 dormitorios, un 18,6% viviendas de 1 dormitorio y el 6,6% restante a viviendas de 4 o más dormitorios.
Demanda de BTR
En términos de demanda, los activos de Build-to-Rent (BTR) muestran ritmos de comercialización distintos a los activos de alquiler granular. El análisis detallado revela que al principio de la comercialización, los activos de BTR tienden a permanecer más tiempo en el mercado en comparación con los activos granulares.
Los datos muestran que durante los primeros 20 días de comercialización, los activos de BTR tienen consistentemente un «time to rent» más alto. Por ejemplo, la probabilidad de que un activo BTR esté en el mercado durante cinco días antes de ser alquilado es del 76%, mientras que para los activos granulares es del 48%.
Sin embargo, este patrón cambia después de los primeros 20 días de comercialización. A partir de ese punto, las probabilidades se invierten y el mercado granular está consistentemente por encima del BTR en términos de rapidez de alquiler. Por ejemplo, la probabilidad de que un activo BTR esté en el mercado durante 25 días antes de ser alquilado es solo del 12%, mientras que para un activo granular es del 20%.
En resumen, aunque los activos de BTR pueden experimentar una comercialización inicial más lenta que los inmuebles tradicionales, logran una mayor conversión en el mediano plazo y es menos probable que su comercialización se alargue más allá de los 20 días, en contraste con el mercado de alquiler tradicional.
Noticias sobre las transformaciones de las ciudades contadas con la máxima actualidad y calidad.
