Sociedad de Tasación ha presentado esta mañana las principales conclusiones del análisis de la situación actual del mercado residencial en España. La presentación ha corrido a cargo de la directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva; y la analista estratégica de Mercado en la compañía, Leticia Sánchez, donde han explicado los indicadores clave que influirán en el mercado inmobiliario en España en los próximos meses, así como las principales tendencias y retos del mercado para este 2024.
Según han señalado, el precio de la vivienda se aproxima a un nuevo punto de inflexión: la tendencia para los próximos trimestres continúa siendo alcista, pero se prevé una ralentización del crecimiento de los unitarios medios cada vez más evidente.
En relación con la vivienda nueva, la proyección del precio medio para junio de 2024 es de 2.925 €/m2, lo que supondría un incremento interanual del 4,1% frente al 6,4% registrado en junio de 2023. Los tiempos de venta se dilatan y el ritmo de incremento del precio se desacelera.
Según ha señalado Villanueva durante la presentación, “el precio de la vivienda continúa al alza pero se prevé una ralentización en los incrementos unitarios medios, aunque con la caída de tipos se podría prever un aumento de las compraventas”
También se observan distintas dinámicas de mercado a nivel de precios de vivienda nueva: en todas las comunidades autónomas éste crece por encima del 2% anual a fecha diciembre de 2023, pero son Baleares y Madrid las que lideran el ranking, con una tasa interanual superior al 6%.
Por capitales de provincia, el precio medio más elevado en obra nueva se encuentra en Barcelona capital (5.156 €/m2), y tanto la Ciudad Condal como Madrid y San Sebastián superan la barrera de los 4.000 €/m2. A su vez, Málaga ciudad se posiciona, por tercer año consecutivo, como la capital española donde más ha crecido el precio de la vivienda nueva durante el último año (7,2%).
En la última década, se evidencia un desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en España. Esta tendencia podría intensificarse en los próximos 20 años, de mantenerse los actuales niveles de construcción de vivienda nueva, que rondan entre las 80.000 y las 100.000 unidades al año, insuficientes para cubrir la proyección de nuevos hogares, que estaría en torno a las 200.000 familias de media cada año.
En términos generales, el mercado inmobiliario continúa mostrando una gran resiliencia en cuanto a nivel de actividad, a pesar de que las compraventas de vivienda encadenan nueve meses de descensos interanuales. La vivienda usada continúa siendo el segmento más damnificado por el encarecimiento de la financiación, con un descenso de las transacciones en el acumulado de enero a octubre de 2023 del 9,9% interanual, más acusado que el dato registrado en vivienda nueva (-3,6%).
A pesar de una pérdida de dinamismo en las compraventas de vivienda de forma generalizada, es importante diferenciar por mercados. Por autonomías, Comunidad Valenciana, Región de Murcia y el norte de España, en general, reflejan un mejor comportamiento en el número de transacciones que el año pasado; pero son Andalucía, Comunidad de Madrid y Cataluña las que concentran una de cada dos transacciones.
A nivel de capitales de provincia, Madrid, Barcelona, Alicante, Málaga y Valencia concentran el 40% de la demanda, siendo las capitales de la zona Levante, y algunas del interior, las que mejor mantienen su ritmo de compraventas en términos anuales.
Si tenemos en cuenta la proyección de población para los próximos 15 años, el 50% de la nueva demanda de vivienda se concentrará entre Cataluña y la Comunidad de Madrid. Solo en estas dos comunidades harían falta 800.000 nuevas viviendas. Al mismo tiempo, zonas como Castilla y León o Asturias se verán condicionadas en este sentido por el fenómeno de la despoblación.
A su vez, la evolución de la economía condicionará el mercado hipotecario. Entre las claves a tener en cuenta está:
- La evolución del Euríbor, que ya ha encadenado dos meses consecutivos de bajada; como indicador adelantado que pueda apuntar hacia una relajación de la política monetaria del BCE, previsiblemente a partir del segundo semestre de 2024.
- La expectativa de bajada de tipos de interés en 2024 puede provocar un posible cambio en el balance de la contratación hipotecaria a tipo fijo o a tipo variable.
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