Costes de construcción elevados, financiación cara, suelos aún altos, OPEX creciendo y tipos de interés subiendo. Y a todo esto se le suman las posibles regulaciones en materia de vivienda en las diferentes administraciones. El sector Build to Rent enfoca una etapa que supone un claro riesgo a simple vista, pero no debemos olvidar el elemento realmente fundamental que mantiene cualquier producto vivo en el mercado: la demanda. Así lo enfoca la consultora de datos Atlas Real Estate Analytics, a través de los datos analizados en su Informe anual del estado y tendencias del Build to Rent 2023 en España.
La demanda de alquiler, tanto la potencial como la real, son intensas y muestran signos vitales muy fuertes. La oferta de vivienda en alquiler institucional y particular es cada vez menor, y las nuevas aperturas de BtR a lo largo de España tienen ocupaciones excelentes. Es por esto que el sector sobrevivirá y crecerá, pero con el cinturón más apretado tanto en proyecto como en operación, con métricas financieras menos ambiciosas que posiblemente hagan a muchos decantarse por otro asset class.
Estado de la inversión en BtR
Las principales ciudades de España han aumentado su Yield bruta para el alquiler convencional. Encabezan la subida de la rentabilidad Barcelona (133 pb), Madrid (81 pb) y Valencia (55 pb). Sin embargo, la rentabilidad de los proyectos se reduce de forma generalizada, impactada por el aumento de los costes de construcción (+18,5% desde Q12020).
El OPEX (presupuesto de operación del proyecto) ha aumentado entre el 7% y el 9% en el periodo 2020 a 2022, impulsado principalmente por el aumento del coste de las Utilites y costes de mantenimiento. Esto impacta directamente sobre el margen de beneficio inversor y, por tanto, sobre las decisiones de los grandes tenedores. Factores clave: Precios, costes de construcción y tipos de interés.
Pipeline y transacciones
El pipeline crece un 15% a pesar de las reducciones de la rentabilidad, hasta las 97.787 unidades previstas en 2023, de las que 58.711 (60%) son públicas y las restantes 39.076 privadas (40%). En contraste con las cifras de 2022, de las 85.337 unidades que formaban el pipeline a comienzos del año pasado el sector privado firmaba un 42% de las viviendas en pipeline; el porcentaje se reduce levemente este año.
El año 2022 cierra con 13 grandes transacciones, siendo la venta por parte de Corp a Patrizia de 1.500 viviendas en enero 2022 una de las de mayor importancia en el mercado.
El impacto de la regulación
La nueva propuesta de Ley de la Vivienda se compone de distintas iniciativas entre las cuales destaca la denominación de “zonas tensionadas” a las cuales se les podrán aplicar diferentes políticas que fomenten la reducción de precios. Para esta denominación se plantean tres escenarios que podrían llegar a afectar a un 14,55% de los códigos postales de España, un total de 1.606.
Actualmente, no existe correlación entre la imposición de legislaciones al alquiler y la reducción del stock y, por tanto, subida o bajada de precios en el mismo. Lo que el análisis refleja claramente es que la evolución de los precios de alquiler está estrechamente ligada a la cantidad de stock en oferta en cada momento, por lo que toda medida destinada al control de precios debería ir acompañada de medidas para dinamizar la cantidad de oferta en el mercado, ya sea mediante la obra nueva o mediante la disponibilidad de más stock ya existente.
Tendencia del alquiler asequible
La inversión en vivienda de alquiler asequible ha dejado de ser un nicho de mercado secundario para configurarse a lo largo de 2022 como un camino de futuro en el sector del build to rent y en una alternativa business friendly a la regulación del mercado vista anteriormente. Esto se debe a la ausencia de producto nuevo, y a las facilidades de la colaboración público-privada para su desarrollo. Todo ello impulsado por una necesidad que se puede medir en términos de tasa de esfuerzo, que de promedio para el periodo comprendido entre 2018 y 2020 fue del 6,2%, con provincias como Jaén (+29%), Tarragona (+16%), Pontevedra (+15%) y Valencia (+14%) liderando el crecimiento.
Se puede confirmar que el apetito inversor en vivienda asequible lleva siendo significativo desde 2020, año desde el cual se han transaccionado más de 6.500 viviendas por un valor total superior a los 750 M€.
El impulso público a la vivienda asequible es necesario, especialmente teniendo en cuenta que en España tan solo un 8,5% de los hogares habita en vivienda alquilada por debajo del precio de mercado (2021), una cifra inferior a la media de la Unión Europea (9,8%) y sensiblemente inferior a países como Italia (8,7%), Polonia (9,9%), Portugal (10,8%), Francia (20,1%) y Países Bajos (25,9%), si bien es superior al porcentaje alemán (3,6%).
Los planes públicos de vivienda incluyen, entre otros, el Plan de Habitàtge Metròpolis (Área Metropolitana de Barcelona), con 4.500 viviendas; Plan Vive (Comunidad de Madrid), con el objetivo de 25.000 viviendas; Plan Ayuntamiento de Madrid, con 2.000 viviendas; y Plan de vivienda asequible de la Región de Murcia, con 570 viviendas; entre otros. Por otro lado, Plan Nacional de Vivienda Asequible tiene distintos objetivos a corto, medio y largo plazo que suman un total de 100.000 unidades.
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