El mercado del alquiler residencial vive un momento complicado: falta de stock, escasez de suelo para construcción de viviendas en modalidad Build to Rent, alza de tipos, precios elevados…. Son momentos de incertidumbre motivados por la situación inflacionaria que, a corto plazo esperan mantenerse y figuran un escenario de moderación. Para conocer un poco más de cerca esta situación y descifrar las claves que pueden enmendar la situación, hoy tenemos la oportunidad de hablar con un experto en el tema: Alberto Dahl, COO de Wolo, la startup especializada en la digitalización del alquiler a largo plazo.
Pregunta: ¿Cuál es el estado actual del mercado residencial del alquiler?
Respuesta: El mercado del alquiler residencial en las principales ciudades españolas está muy tensionado desde hace años. El principal motivo detrás de la fuerte escalada en los precios del alquiler (26% en BCN y 11% en MAD interanual según datos de mercado) es el desequilibrio existente entre la oferta y la demanda de viviendas . Alquilar piso en las grandes ciudades es una verdadera lucha para los inquilinos.
Además, el problema va a más, ya que durante 2022 hemos visto reducciones muy acusadas en el stock de pisos en alquiler respecto a 2021 (46% en BCN o 33% en MAD) lo que genera una espiral creciente del precio de los alquileres.
Por otro lado, aquellos propietarios que ponen sus viviendas en alquiler se encuentran con un mercado muy dinámico y consiguen alquilarlas rápido y a precios elevados.
Pregunta: Actualmente, ¿cuál es el esfuerzo económico que debe realizar de media un español si quiere vivir en alquiler?
Respuesta: Es diferente según la ciudad en donde lo miremos. En ciudades como Madrid y Barcelona la tasa de esfuerzo se ubica en torno al 45%, mientras que en otras ciudades y provincias oscila entre un 30% y un 35%. Lo cierto es que en las principales ciudades españolas los precios del alquiler suben en mayor medida que los salarios, por lo que a corto plazo podemos experimentar un aumento en la tasa de esfuerzo y un consiguiente aumento en el riesgo de que se produzcan retrasos o impagos en el alquiler.
P.: Comprar o alquilar: ¿qué opción está al alza en estos momentos? ¿Por qué?
R.: Si bien España es una de los países de la Unión Europea con el porcentaje más bajo de personas que viven de alquiler (en torno a un 25%), esta opción no para de ganar territorio frente a la compra. En gran parte alentado por la dificultad creciente de la población más joven de acceder a la compra de viviendas a través de ahorro, préstamos o hipotecas en el entorno actual de inflación. El problema se da cuando este aumento de la demanda de pisos en alquiler, no se ve acompañado de un aumento en la oferta, lo que tensiona al mercado y genera un aumento de precios. Esta situación beneficiosa para los propietarios, provoca que los pisos que entran en el mercado del alquiler, especialmente en las grandes ciudades, se alquilen muy deprisa y con precios altos.
Por contra, el encarecimiento de las hipotecas genera mayor incertidumbre sobre cómo se comportará el mercado de la venta durante 2023.
P.: ¿Ha vivido el sector del alquiler residencial un cambio sustancial en los últimos años?
R.: Definitivamente. Si echamos la vista atrás vemos como la cantidad de personas que vivían en régimen de alquiler en España en el 2014 apenas superaba el 21% y ahora ya estamos en torno al 25%. Esto se explica por un lado por el cambio en el estilo de vida de las personas. Cuando antes la compra de una casa era uno de los objetivos principales en la vida, ahora se valora más la libertad de movimiento y el no estar atado a una propiedad. Y por otro por el contexto actual de altísima inflación y encarecimiento de las hipotecas que restringe todavía más el acceso a la vivienda en propiedad y hace que más gente decida alquilar en vez de comprar.
También estamos viendo el fin de los efectos de la pandemia en el mercado del alquiler turístico en algunas ciudades como Barcelona, donde hubo una entrada fuerte de stock de pisos turísticos al alquiler residencial y con el tiempo han ido volviendo a esa actividad.
P.: Desde vuestra propia perspectiva, ¿ha sido el sector inmobiliario del alquiler resiliente durante estos meses de inflación? ¿Lo será durante los próximos?
R.: Definitivamente. El sector inmobiliario vive en un proceso de transformación y adaptación constante, y quien no sea resiliente se verá en graves aprietos. Desde nuestra experiencia y siendo una empresa que nace en plena pandemia, es el pan de cada día y lo que nos ha permitido aumentar nuestro volumen de negocio de forma exponencial en solo 2 años y medio, posicionándonos como la empresa de alquiler de pisos mejor valorada por los usuarios en toda España. La aplicación de nuevas tecnologías para optimizar y agilizar procesos, a la vez que ofrecer mayor seguridad y tranquilidad a propietarios e inquilinos a través de productos y servicios personalizados, serán claves para paliar las turbulencias y salir fortalecidos. Vivimos un momento de auge en el ecosistema proptech español y somos muy optimistas de cara al futuro. La altísima demanda existente en la vivienda de alquiler en las grandes ciudades y la situación macroeconómica también nos hace pensar que aquellos propietarios que decidan alquilar sus viviendas encontrarán un mercado muy receptivo.
P.: Desde las administraciones se proponen varias medidas para perfeccionar el mercado del alquiler residencial. Algunas proponen limitar o congelar los precios, otros aumentar el parque de viviendas destinadas al alquiler social o asequible… ¿son estas opciones una buena solución?
R.: Desde nuestro punto de vista, cualquier medida que perjudique al propietario que pone su vivienda en el mercado del alquiler residencial (ya sea trasladarle el coste de la inflación al limitar las actualizaciones anuales de las rentas, limitar los precios de alquiler, obligarle a ofrecer alquiler social, etc.), lo que provoca es inseguridad y que todavía la oferta de vivienda se reduzca más. Desde ciertos sectores suele trasladarse la idea de que los grandes tenedores controlan los precios del mercado, pero cabe recordar que en España aproximadamente el 95% de las viviendas en alquiler están en manos de pequeños propietarios (1-3 pisos).
P.: ¿Cuáles son las soluciones que conseguirían eliminar la tensión en el mercado del alquiler?
R.: La clave para tener mayor generación de oferta pasa por aplicar medidas que incentivan el interés de los propietarios (pequeños o grandes) en poner sus viviendas en el mercado del alquiler. Vemos necesario aumentar la oferta a través de la construcción de vivienda nueva, y para ello son necesarios incentivos fiscales y sobre todo estabilidad y seguridad jurídica para los promotores de build to rent que buscan rentabilidades a largo plazo con su actividad.
Otras posibles soluciones, aunque de más difícil aplicación, son fomentar el trabajo a distancia o mejorar la conectividad a través de los medios de transporte público que permitan aliviar el peso de la demanda en las grandes ciudades y evitando que tantas personas quieran o tengan que vivir allí.
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