El Covid ralentizó considerablemente el mercado inmobiliario en España. Sin embargo, la recuperación también ha sido fuerte y 2021 ha sido el año con el mayor número de operaciones de compraventa de inmuebles de los últimos 14 años. Las transacciones han aumentado casi un 20% respecto a 2019. Este fuerte crecimiento del mercado está en línea con mis expectativas y predicciones de hace unos meses. Pero q¿ué pasará con los precios? ¿Es mejor comprar ahora, o esperar?
Hay múltiples indicadores de que el precio de la vivienda en España ha tocado fondo y subirá. En este artículo expongo los cinco motivos que contribuyeran a un aumento de los precios, y explico cuáles son las implicaciones para los compradores.
1. Empezamos a ver una escasez de buenas propiedades
¿Qué es una buena propiedad?
En general, para un piso en la ciudad, son viviendas amplias, con un pequeño balcón o terraza, ascensor, a partir de una segunda planta (más luz, menos ruido), en un edificio sin demasiado mantenimiento. Para algunos compradores, tanto familias como inversores, una buena propiedad puede ser también, por supuesto, una casa o un piso que necesite una reforma integral.
Para viviendas en las costas, se trata más de la calidad de la casa, el espacio privado, la conectividad con la gran ciudad, la oferta de actividades durante todo el año, la naturaleza, etc.
La escasez de estas viviendas muy deseadas, se hace notar con algunas diferencias geográficas en España. En general, Barcelona y Madrid son los primeros indicadores de cambios de ciclos en el mercado inmobiliario. Se mueven primero en cuanto a caídas y recuperaciones del mercado.
En Barcelona y alrededores, poco a poco empezamos a ver una escasez de dichas buenas propiedades. Hay una fuerte demanda local y al mismo momento los compradores internacionales están volviendo al mercado.
Lo notamos claramente en nuestro trabajo diario como Personal Shoppers Inmobiliarios: cuando vemos una buena vivienda para un cliente comprador, se trata de ser rápido. Esperar significa que la casa puede ser reservada por otro comprador.
2. Un aumento de la demanda, es decir, más compradores.
A pesar de las incertidumbres generadas por la situación en Ucrania, las actuales perspectivas económicas para España siguen siendo de crecimiento. El crecimiento será evidentemente inferior al 5-7% previsto inicialmente por España y Europa, pero -suponiendo que no se produzca un mayor retorno de Covid o un impacto más fuerte de lo esperado de Ucrania- España podrá seguir creciendo, incluso a mejor ritmo que muchos otros países europeos. Eso es bueno para los compradores, y también una buena señal para que los bancos sigan proporcionando financiación.
Pero no olvidemos la inflación. Comprar una vivienda puede ser una excelente protección para evitar perdidas de la riqueza personal. Y si uno financia la compra a un tipo fijo, mayor el resultado.
Los compradores nos cuentan que están muy motivados para finalmente -después de dos años de restricciones- realizar su compra. Además, han ahorrado durante la pandemia y, en mi opinión, los que puedan permitírselo pagarán una prima por propiedades mejores, más amplias, con espacio exterior y la posibilidad de tele-trabajar.
3. La negociación será más difícil
Durante la pandemia, vimos una mayor divergencia entre los precios de oferta (el precio anunciado) y los precios reales de compraventa (el precio negociado). Estamos viendo que esa brecha se está cerrando. Para el producto bueno, el potencial de negociación se está reduciendo.
4. Tipos de derribo en las hipotecas: un empujón adicional para comprar
La dura competencia entre bancos ayuda a mantener las hipotecas muy baratas. Los bancos han cambiado su enfoque a la hora de aprobar las hipotecas, pero el comprador solvente (ingresos recurrentes y un mínimo de ahorros) tiene acceso a increíbles condiciones. Esto ayudará a estimular la demanda en el mercado de la vivienda en España.
Tres cambios recientes que observamos con respeto a las hipotecas:
a. Los bancos aplican un control más selectivo con respeto al sector en el que trabajas. ¿Te dedicas al turismo, los eventos, la hostelería o incluso la aviación? Entonces es probable que te resulte más difícil conseguir una hipoteca.
b. La necesidad de -más que nunca- tener que justificar ingresos estables y recurrentes. Los nuevos empleos y un periodo de prueba en el contrato se convierten en mayores señales de riesgo. Autónomos con ingresos medios, tienen que poder presentar más solvencia, o aportar avales.
c. Para los compradores con un perfil “medio”, los bancos piden más garantías que antes. Eso puede incluir por ejemplo: invertir dinero en un fondo de inversión, bloquear una determinada cantidad de dinero en una cuenta bancaria (pignoración) o contratar seguros (caros) de vida.
5. Dejar el alquiler para ser propietario: haz cuentas.
Es un dilema inmobiliario recurrente: ¿debo comprar y dejar el alquiler? En muchos casos, en términos económicos, ser propietario es la mejor solución.
Hagámoslo más tangible con un ejemplo. Imagina que pagas 1.000 euros de alquiler al mes. Eso supone 12.000 euros al año. Para cualquier plan financiero o inversión, hay que mirar a un horizonte medio-plazo. Tomemos 10 años. Entonces el total de tus gastos de alquiler será de 120.000 euros, después de esos 10 años. Este dinero has ganado tú, pero va al propietario de la vivienda; aumenta la riqueza del propietario y disminuye la tuya.
Ahora compáralo con tus ingresos, y tendrás otra perspectiva. Tomemos una media de 2.500 euros de ingresos netos al mes, son 30.000 euros al año. Si tienes que pagar 1.000 euros de alquiler al mes durante los próximos 10 años, eso significa que tienes que trabajar cuatro de esos diez años para pagar el alquiler. Como ese dinero ha ido al bolsillo del propietario de la vivienda, ya no puede utilizarse para una inversión, ni para el pago inicial de una hipoteca.
Supongamos que tienes 100.000 euros en ahorros. Eso te da varias opciones:
- Puedes alquilar una vivienda de 1.000 euros al mes durante los próximos 8,3 años.
- Puedes mantenerlo en tu cuenta bancaria. La inflación hará que cada mes tendrás menos riqueza.
- Puedes invertirlo en acciones o fondos de inversión. Son inversiones con -en general- un mayor riesgo que la inversión inmobiliaria. Puedes ganar mucho más, y mucho menos.
- Puedes utilizarlo como depósito para comprar una propiedad de 250.000 a 500.000 euros (60-80% financiación) o más (si >80% financiado). Digamos que utilizas el dinero para comprar una propiedad de 400.000 euros. Luego puedes alquilarla y recibir el alquiler correspondiente a una propiedad de 400.000 euros, o venderla con el beneficio que te daría una propiedad de 400.000 euros.
El apalancamiento financiero de esta última opción es mucho mayor que el de las otras opciones. Estás creando riqueza, usando el endeudamiento como palanca.
Más y más personas se darán cuenta de que la situación actual podría ser un buen momento para comprar la casa de sus sueños, o realizar aquella inversión para crear ingresos pasivos a largo plazo.
En el actual contexto, con precios que han bajando durante dos años de pandemia, y la expectativa de un aumento de transacciones y precios, con la posibilidad de financiar una compra o inversión a excelentes condiciones, el comprador se enfrenta a un mercado con oportunidades que no durarán.
Pero ¿qué pasa con las buenas viviendas? Se venden rápido. Si te gusta un piso, tendrás que decidirte rápido, saber encontrar el equilibrio entre negociar lo máximo sin perder la vivienda.
Habrá que acertar. Es un mercado donde el valor añadido de tener un Personal Shopper Inmobiliario a tu lado saldrá más a cuenta que nunca. Porque conoce el mercado, encuentra las oportunidades y te ayuda a acertar.
Raf Jacobs es fundador y director general de INSPIRE Property Experts, personal shoppers inmobiliarios. Raf es miembro del Consejo de Administración de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI).
