Los activos inmobiliarios en curso de ejecución, conocidos como WIP por sus siglas en inglés, Work in Progress, están ganando presencia como oportunidades de inversión vinculadas a proyectos residenciales ya iniciados, con parte de la obra ejecutada y necesidades de capital definidas para avanzar hasta su finalización.
Este tipo de operaciones permite a los inversores acceder a activos con parte de la obra ejecutada, necesidades de capital definidas y calendarios de desarrollo más acotados que los de una promoción iniciada desde cero. Para los promotores, supone una fórmula para completar la estructura financiera de proyectos en marcha. Para los inversores, permite participar en operaciones vinculadas a activos concretos, con escenarios de rentabilidad y plazos previamente analizados.
“Los WIP son una tipología de activo que encaja con un momento del mercado en el que existe necesidad de vivienda, pero también proyectos residenciales que requieren capital para poder avanzar hasta su finalización. Nuestro papel consiste en analizar estas operaciones, estructurarlas y facilitar su acceso como oportunidades de inversión”, explican desde SodaCrowd.
La plataforma ha incorporado a su cartera de oportunidades una operación vinculada a la adquisición, finalización y comercialización de un proyecto residencial situado en Villajoyosa, Alicante. El activo se ubica en la Avenida de Finestrat, 26, y está compuesto por 130 viviendas, 150 plazas de garaje y locales comerciales.
El edificio presenta un grado de ejecución del 64 %, cuenta con licencia de obra y dispone de presupuesto constructivo aprobado. El inicio de los trabajos está previsto para julio y el plazo estimado de la operación es de 18 meses.
El proyecto será desarrollado por Marina Vista Capital Group, promotora inmobiliaria especializada en proyectos residenciales en la costa mediterránea. La inversión total prevista asciende a 19,17 millones de euros y se estructura mediante aportación del promotor, capital de inversores de SodaCrowd, financiación alternativa y aportaciones de compradores.
La operación parte de la adquisición del activo con un descuento cercano al 34 % sobre su valor de tasación. Este elemento, unido al grado de avance de la obra y al estado comercial del proyecto, forma parte de la tesis de inversión analizada por la plataforma.
Desde el punto de vista comercial, el proyecto cuenta con 60 viviendas reservadas, equivalentes al 46 % del total. El precio medio de salida se sitúa en 2.566 euros por metro cuadrado, frente a una media de obra nueva en Villajoyosa de 4.390 euros por metro cuadrado, de acuerdo con los datos recogidos en el informe de viabilidad.
“En este tipo de operaciones analizamos el estado real de la obra, la situación urbanística, los costes pendientes, el nivel de preventas, el mercado de referencia y la capacidad del promotor para ejecutar el desarrollo. No se trata solo de abrir una oportunidad sobre un activo, sino de entender si puede completarse en plazo, con costes controlados y con una salida comercial razonable”, añaden desde SodaCrowd.
Para los inversores de la plataforma, la operación se articula mediante equity con retorno preferente. El escenario base contempla una TIR preferente del 19 %, una TIR estimada del 27 % y un ROE esperado del 43 %, con un plazo previsto de 18 meses. Los inversores participan en el primer tramo del reparto de beneficios hasta alcanzar la rentabilidad preferente prevista.
El interés por este tipo de operaciones se está extendiendo también entre inversores profesionales e institucionales, que buscan oportunidades vinculadas a activos inmobiliarios identificados, con obra iniciada y planes de negocio acotados. En el caso de los WIP, el análisis se centra en la fase pendiente de ejecución, en la estructura financiera y en la capacidad de transformar un activo en curso en producto residencial terminado.
“Los activos WIP permiten recuperar proyectos que ya han iniciado su desarrollo y que, con una estructura financiera adecuada, pueden volver al circuito promotor. En un mercado con necesidad de vivienda, estas operaciones pueden contribuir a poner producto residencial terminado en el mercado en plazos más reducidos que una promoción desde cero”, concluyen desde SodaCrowd.
Con esta línea de operaciones, SodaCrowd continúa ampliando su cartera de oportunidades de inversión inmobiliaria y refuerza su actividad en la estructuración de operaciones vinculadas a activos residenciales en curso.
Noticias sobre las transformaciones de las ciudades contadas con la máxima actualidad y calidad.
