El acceso a la vivienda en España atraviesa un momento crítico marcado por un fuerte desequilibrio entre oferta y demanda. La escasez de producto asequible, el incremento sostenido de precios y la dificultad de acceso para amplias capas de la población han configurado un escenario que distintos expertos califican ya como estructural.
En este contexto, Real Estate Business School (REBS) ha participado en una entrevista con Televisión Española en la que analiza en profundidad las causas del problema y plantea posibles soluciones desde el ámbito financiero y productivo.
José Antonio Pérez Ramírez, doctor en Economía y profesor del ecosistema inmobiliario de REBS, aborda en esta conversación el déficit de vivienda asequible, el papel del sistema financiero y los principales cuellos de botella que afectan al mercado.
“El problema de la vivienda en España no es ideológico, es la falta de oferta”
A continuación, la entrevista completa:
Pregunta. Para entender la magnitud del problema de la vivienda en España, ¿cuál considera que es el indicador más relevante?
Respuesta. Todos los indicadores están tensionados, es una tormenta perfecta. El esfuerzo económico de las familias está superando el 50% de sus ingresos cuando no debería superar el tercio, el 30% o 35%. Pero el indicador clave es la oferta disponible. Mientras no haya suficiente oferta, todo lo demás seguirá tensionado.
P. ¿Cuál es el origen de esta situación?
R. Llevamos más de quince años sin fabricar vivienda protegida, asequible o social en los niveles que necesita la demanda. Existe un déficit de más de 600.000 viviendas en España adaptadas a los salarios medios y mínimos. Es un colapso que solo se puede resolver incrementando la producción de vivienda de forma sostenida.
P. ¿Cómo han evolucionado los precios en los últimos años?
R. Los precios no han dejado de crecer, tanto en compra como en alquiler, muy por encima del coste de vida, incluso a ritmos de dos dígitos. Y seguirán creciendo mientras haya alguien que pueda y quiera pagar. El mercado inmobiliario español está muy atomizado: cerca del 80% de las operaciones las realizan particulares, que fijan precios en función de lo que el mercado esté dispuesto a pagar.
P. ¿Qué impacto tiene esto en los hogares?
R. El equilibrio está completamente roto. Una vivienda debería representar como máximo un tercio de los ingresos de una unidad familiar. Hoy ese porcentaje está ampliamente superado, lo que genera un desequilibrio económico y social. Las familias tienen que compartir vivienda o destinar una parte excesiva de sus ingresos, lo que limita su capacidad de ahorro y consumo.
P. ¿Cómo afecta especialmente a los jóvenes?
R. Para un joven, el acceso es prácticamente imposible. Pero no hablamos solo de comprar, hablamos de poder tener un espacio propio. Si alguien gana 1.000 euros o 900 euros, debería poder acceder a un alojamiento por unos 300 euros. Si ese producto no existe, no puede desarrollarse personal ni profesionalmente.
P. Se habla mucho de zonas tensionadas. ¿Qué significa realmente este concepto?
R. Las zonas tensionadas las genera la propia demanda. Cuando muchas personas quieren vivir en un mismo sitio, se produce un cuello de botella. Eso ocurre en todos los sectores. La solución es aumentar la oferta para equilibrar esa demanda. Si no se elimina ese cuello de botella, el sistema no funciona.
P. Parte del debate público apunta al alquiler turístico o a los grandes tenedores. ¿Es ese el foco del problema?
R. No, eso es desviar la atención. El alquiler turístico es un fenómeno con mucho ruido mediático, pero con poco peso real. Buscar culpables es sencillo, pero no resuelve el problema. El problema estructural es que no hay suficiente vivienda. Mientras haya más demanda que oferta, los precios seguirán subiendo.
P. Entonces, ¿cuál es la solución real?
R. La solución es muy clara: aumentar la producción de vivienda y activar la financiación. No necesitamos más leyes, necesitamos que el sistema financiero permita canalizar el ahorro hacia la vivienda asequible. La financiación existe, pero no está llegando donde se necesita.
P. ¿Qué papel juega el suelo en este contexto?
R. El suelo es la materia prima. En vivienda asequible, el suelo público debería estar a coste cero porque sigue siendo de los ciudadanos. Si eliminamos el coste del suelo y ajustamos la financiación, es posible desarrollar viviendas accesibles. Hoy el suelo se está comportando como un activo que se revaloriza sin necesidad de uso, como un valor refugio.
P. ¿Existen ejemplos de que este modelo funcione?
R. Sí. En Málaga se han desarrollado promociones con alquileres en torno a 300 euros gracias a la combinación de financiación pública, fondos europeos, inversión privada y capital internacional. Se ha conseguido construir a costes muy ajustados, en torno a 800 euros el metro cuadrado. El problema es que son excepciones cuando deberían ser la norma.
P. ¿Qué medida concreta se podría aplicar de forma inmediata?
R. Actuar sobre el sistema financiero. Ajustar las condiciones regulatorias para que la financiación llegue a la vivienda asequible. No hace falta crear más leyes del suelo ni más estructuras administrativas. Hace falta activar el dinero y facilitar que pequeños y medianos promotores puedan desarrollar proyectos en todo el territorio.
P. ¿Qué consecuencias puede tener no actuar?
R. El problema se está gestando de forma silenciosa. No vemos colas como en otros ámbitos, pero existen. Cuando alguien no puede pagar una vivienda, tiene que vivir en algún sitio. Esto puede derivar en tensiones sociales si no se corrige a tiempo.
P. El debate político está muy polarizado. ¿Cómo lo valora?
R. Este no es un problema de izquierda o derecha. Es un problema estructural que requiere trabajar conjuntamente. Hay que eliminar los cuellos de botella y alinear financiación, suelo y capacidad productiva. Sin producción de vivienda, no hay solución.
P. ¿Cuál sería su mensaje final?
R. El problema de la vivienda es simple en su origen: falta oferta. Y la única forma de resolverlo es producir más vivienda asequible. Todo lo demás son medidas parciales que no atacan el fondo del problema.
*Entrevista realizada en el marco de la participación de Real Estate Business School en un programa de Televisión Española sobre vivienda.
Noticias sobre las transformaciones de las ciudades contadas con la máxima actualidad y calidad.
