Culmia, una de las principales compañías con más producción en la construcción de vivienda en alquiler asequible en colaboración público-privada, nos explica su hoja de ruta para los próximos años. Con un total de 11.000 viviendas en cartera, apuestan también por invertir en el segmento del living, y demandan una mayor incorporación de la industrialización para la vivienda en altura. Su director de Negocio, Jaume Borrás, nos da las claves de estos y otros asuntos de interés del mercado inmobiliario.
Pregunta: ¿Cómo valorarías a nivel general, estos primeros meses del año con relación a la compraventa de vivienda nueva en España? ¿Habéis visto desde vuestra compañía algún cambio de tendencia respecto a 2023?
Respuesta: El tono sigue siendo positivo. Nosotros estamos cercanos a un 20 % más de ventas realizadas respecto al año pasado. Vemos crecimientos, y especialmente en algunas zonas como en Costa del Sol. La gente cuenta con ahorros y sigue adquiriendo vivienda.
En nuestro caso, las viviendas que tenemos que entregar este 2024 las tenemos ya prevendidas en un 97%. Gijón, por ejemplo, donde tenemos varios desarrollos, está funcionando muy bien, también en Sant Cugat del Vallés (Barcelona), en Costa del Sol, especialmente en ventas a público extranjero, y en Palma de Mallorca, en este caso enfocado al comprador nacional.
P.: Respecto a las medidas que se están presentando tanto desde el gobierno central como desde la Comunidad de Madrid, en materia de vivienda asequible, ¿consideras que son suficientes para poder dar un fuerte impulso a la construcción de este tipo de viviendas?
R.: Se están tomando medidas y la mayoría son bienvenidas, no solo en Madrid sino también en otras comunidades donde se están revisando los módulos, y esto favorece la vivienda asequible. Pero lo que realmente hace falta es que se lancen proyectos. No hay suelo disponible, y hay mucho en manos de la administración, especialmente por parte de los ayuntamientos. La administración debería poner este suelo disponible a disposición de proyectos residenciales, y hace falta que haya administraciones que se atrevan a estructurar y liderar proyectos, especialmente en las áreas metropolitanas de las grandes ciudades. Tiene que haber cabida para todo tipo de inversor y promotor. Hay que tener en cuenta que la creación de hogares multiplica más del doble respecto a las viviendas que se construyen. En España hay un déficit de 600.000 viviendas asequibles actualmente.
La Comunidad de Madrid ha apostado claramente por la colaboración público-privada; también la Comunidad Valenciana tiene un proyecto en marcha; y en Málaga se están haciendo muchas cosas en este sentido.
P.: Hace unos meses, comentabas que vuestra hoja de ruta era entregar 11.000 viviendas hasta 2030. ¿Cuáles son las principales promociones qué tenéis actualmente en marcha? ¿Con qué banco de suelo contáis actualmente para el desarrollo de futuras promociones?
R.: A día de hoy tenemos en desarrollo 8.500 viviendas, y de estas, 4.800 están en construcción, y el resto están en fases de precomercialización, en trámites de licencias, etc.,. En el Plan VIVE de la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de Madrid tenemos un paquete de 3.800 viviendas en desarrollo. Hay también previsión de entregar a finales de este año o comienzo del 2025, tres promociones de build-to-rent (BTR) con 550 viviendas. A ello hay que sumar el suelo en gestión, nos dará también materia prima para los próximos años, donde estamos ya recogiendo los primeros frutos, como en el Centro Direccional de Cerdanyola en Cataluña; en la Comunidad de Madrid la Solana, Valgrande en Alcobendas, Retamar de la Huerta en Alcorcón, ARPO en Pozuelo; en Morales (Málaga) etc.
En cuanto a promociones estamos muy satisfechos en la Costa del Sol, como por ejemplo en Estepona, con Sunset Bay, que cuenta con 174 viviendas desarrollado en fases, y hemos lanzado ya comercialmente la tercera. Esta promoción está focalizada básicamente en el cliente internacional. También en Cala de Mijas, con Cala Swing, que consta de 155 viviendas. En segunda residencia contamos también con una promoción en la Costa Brava, en Calonge (Gerona), Mar de Calonge, con 54 viviendas que destaca por el sistema constructivo en madera. En Barcelona contamos con MarCelOna Montjuïc, con 344 viviendas en altura en el barrio de La Marina del Prat Vermell, para venta y alquiler, un barrio en pleno crecimiento. Y también en la ciudad condal Themis Riera, de 85 viviendas, con vivienda libre y de protección oficial. En Asturias, destaca en Gijón la promoción Arbeyal, de162 viviendas en primera línea de la playa del Arbeyal. Y por citar alguna más, Harribitxi Donostia, en San Sebastián, una promoción vendida en su totalidad, de15 viviendas de alto standing, singular por su ubicación y por la calidad de equipamiento y acabados.
P.: Culmia es una de las principales promotoras implicadas en el Plan Vive de la Comunidad de Madrid. ¿qué acogida están teniendo vuestras promociones realizadas bajo esta fórmula?
R.: Hemos entregado las dos primeras promociones en Alcorcón, con una ocupación casi total. Para el resto, tenemos otras diez promociones para el Plan Vive que se encuentran en comercialización, y el número de inscritos multiplica ampliamente la oferta, lo que prueba la necesidad y el interés que hay por este tipo de iniciativas.
P.: En este mismo sentido, ¿en qué medida tiene Culmia planes a corto-medio plazo para invertir en vivienda en alquiler asequible a través de fórmulas de colaboración público-privada en otras zonas de España?
R.: Este tipo de desarrollos es una de nuestras líneas estratégicas. Hemos participado recientemente en un concurso en Cataluña, y seguimos analizando propuestas, por ejemplo, en el Principado de Asturias, en la Comunidad de Madrid, en Valencia y en Málaga. Es cierto que no es sencillo encontrar proyectos que reúnan todas nuestras necesidades, por volumen, módulos que permitan viabilizar la inversión, etc.
P.: Sois una de las promotoras en España que habéis apostado por la industrialización en la construcción de viviendas. A este respecto, ¿consideras que esta forma de construcción está calando entre las empresas españolas?
R.: Cada vez hay más proyectos empresariales que aportan soluciones industrializadas, pero hacen falta soluciones integrales que permitan que el porcentaje de industrialización del edifico sea importante. Actualmente hay muchas soluciones para vivienda unifamiliar o casas adosadas, pero hacen falta soluciones para construcción de vivienda en altura, que es donde hay una mayor necesidad. Desde Culmia hemos apostado por la industrialización al cien por cien en el Plan Vive, pero hace falta que más empresas promotoras se lancen a utilizar este tipo de construcción. Sin duda se acortan los plazos de entrega, y aunque a nivel de coste, de entrada, no es más económico, todo el trabajo previo colaborativo que se realiza sirve para que la desviación en la fase constructiva se reduzca de forma espectacular, y eso repercute positivamente al minimizarse el coste de producción. En mi opinión, en los próximos años el porcentaje de industrialización crecerá, pero hace falta que se invierta en fábricas de construcción industrializada y para ello debe aumentar la demanda.
P.: Apostáis también por la sostenibilidad en vuestras promociones ¿qué tipo de medidas se tienen en cuenta tanto a la hora de la construcción como en las soluciones sostenibles que se pueden encontrar en vuestras viviendas?
R.: Donde industrializamos, el impacto en la huella de carbono, en despilfarro de materiales, el gasto de agua, etc. es menor. En el caso de Culmia, toda la vivienda que se adapta para un inversor futuro, la vivienda asequible o el BTR, siempre se desarrolla con certificados de sostenibilidad internacionales que incorporan muchas medidas en beneficio de la sostenibilidad. Para el resto de vivienda siempre incorporamos componentes como reaprovechamiento de agua, control solar, sistemas de climatización eficientes, iluminación de bajo consumo, etc.
El comprador de vivienda se preocupa cada vez más por este tipo de soluciones, aunque es cierto que todavía hay otro tipo de características de la vivienda que se valoran más a la hora de decidir una compra, como la ubicación, las zonas comunes, etc.
P.: Por último, como compañía que ha apostado por diversas fórmulas en residencial, ¿tenéis pensado a medio plazo invertir en nuevos segmentos residenciales como el coliving o el senior living?
R.: Todo lo que sea living como compañía nos interesa, aunque algunas de ellas son fórmulas que todavía se están regulando y hay que estar atentos a su evolución. Desde Culmia hemos hecho promoción en formato coliving y hemos visto oportunidades para senior living en Costa del Sol, y también flex living en zonas urbanas.
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