Trámites indispensables desde la calificación del suelo hasta la entrega de llaves



Hablemos del precio de la vivienda, tan cuestionado, y en continuo ascenso a pesar de la inflación y de la subida del tipo de interés. La crítica rápida de la sociedad va dirigida directamente a los beneficios del promotor, con el comentario “se forran 3 veces”. Analicemos el recorrido que debe realizar un promotor desde la compra del solar en el que se ubicará el proyecto hasta  la entrega de llaves. Este recorrido está cargado de incertidumbre ya que  los plazos tienden a demorarse y esa demora, afecta directamente a los costes del proyecto.

Repasamos los trámites fundamentales previos al inicio de la comercialización

Como punto de partida, la calificación urbanística del suelo y consulta de la normativa urbanística para definir el tipo de proyecto que podremos realizar, ajustando de este modo, la edificabilidad y características del edificio, en función de  las ordenanzas municipales.

Esta información nos permitirá la redacción del proyecto arquitectónico, proyecto que deberá ser visado por el Colegio de Arquitectos y Aparejadores para poder solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento. Este coste supondrá entre el 4% y el 6% del Presupuesto de Ejecución Material de la obra (PEM). Por otro lado, añadir el ICIO suele ser un importe de entre el 2% y el 5% del PEM. La concesión de la licencia, es un trámite que puede alargarse de 6 meses a un año y más, dependiendo del Ayuntamiento.

Este proceso es uno de los trámites que más desfondan al promotor y que debería agilizarse ya que supone un freno importante en la comercialización, afectando a las ventas, ralentizando los plazos y por lo tanto, encareciendo el proyecto.

La tramitación de la licencia de obras podrá ser una gestión en paralelo salvo financiación con fondos propios con la formalización del préstamo promotor que permitirá la financiación del proyecto. La obtención del préstamo promotor es otro de los hitos duros y que en muchas ocasiones imposibilita el inicio de las obras y en algún caso conduce al promotor a abandonar el proyecto, ya que es necesario entre el 60-70% de las ventas para su aprobación. Estas ventas deberán contar con un aval bancario o seguro de caución.

Con los hitos anteriores cumplidos el promotor está en disposición de iniciar la construcción del proyecto. Este es un periodo que oscila entre los 18 a 24 meses en función de la volumetría del proyecto, otro periodo en el que el promotor tiene que afrontar nuevamente la incertidumbre de los tiempos, unida a las subidas de los precios de construcción que, durante el año 2023 llegaron a oscilar en 6 meses, hasta alcanzar el 3% de incremento. El control en esta fase es fundamental para el éxito del proyecto; el poder llevar a buen fin el proyecto en tiempo y forma marcará la diferencia.

En este sentido, la industrialización se ha convertido en un tema de absoluta actualidad. Esta apuesta por la innovación en los procesos constructivos aporta certidumbre en los tiempos, algo fundamental para el promotor y para el cliente, puesto que permite reducir el periodo de construcción.

Una vez finalizadas las obras las partes procederán a la firma del acta de fin de obra. Posteriormente, se emitirá el Certificado final de obra que deberá ser visado por el Colegio Oficial de Arquitectos. Para finalizar, se tramitará la licencia de primera ocupación o declaración responsable (que acorta los plazos sensiblemente para poner en marcha la entrega), en función del Ayuntamiento y se gestionará la escritura de declaración de obra nueva ante notario.

En definitiva, el promotor debe recorrer  un camino repleto de riesgo, responsabilidad, retos e incertidumbres, con multitud de actores necesarios y trámites administrativos exageradamente largos. ¿Es fácil el camino del promotor?


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