Knight Frank es una de consultoras inmobiliarias líderes a nivel mundial. Con más de 125 años de trayectoria y sede en Londres, el grupo opera por 51 territorios de todo el mundo. En España aterrizó hace ya más de 30 años y se ha convertido en una de las consultoras referentes para el asesoramiento en la comercialización de activos residenciales y terciarios (oficinas, activos logísticos, retail…). Y hoy tenemos el honor de hablar con Ismael Alonso, Director de Suelo e Inversión Residencial en Knight Frank en España, que nos cuenta los proyectos y objetivos de su departamento y su visión sobre el presente y el futuro del sector.
Pregunta: Buenos días, Ismael, y muchas gracias por colaborar con Xm2 | Por Metro Cuadrado en esta entrevista. En primer lugar, ¿qué diferencia a Knight Frank de otras consultoras?
Ismael Alonso: Gracias a vosotros. Es un placer colaborar con Xm2. He trabajado en promotora y en servicer siendo esta mi primera experiencia profesional dentro de una gran consultora, aunque he tenido sinergias prácticamente con todas. Desde dentro, Knight Frank es lo que refleja su historia, una consultora consolidada en el mercado que ha tenido un crecimiento muy controlado (es un partnership, propiedad de sus socios y deuda cero), lo que le ha permitido mantener a un equipo humano muy experimentado durante el tiempo. Knight Frank es una gran familia, con una facilidad de colaboración interdepartamental inmejorable, con deseo de aprender y explorar mercados. Todo esto se refleja en la atención a sus clientes, personalizada y de calidad, forjando relaciones duraderas y de confianza.
P.: ¿Cuál es el perfil de cliente de la división residencial de Knight Frank?
I.A.: Como expertos en este tipo de inmuebles, abarcamos todos los niveles del mercado, desde las propiedades más exclusivas en los distritos más prestigiosos de la ciudad, cliente nacional e internacional con un gran peso de cliente latinoamericano, hasta acogedoras viviendas familiares ubicadas en nuevos ámbitos de desarrollo de las grandes capitales de provincia, con un perfil de cliente fundamentalmente particular (target B2C).
Dentro de las carteras de inversión, suelo y proyectos de rehabilitación, colaboramos con los principales promotores españoles, fondos de inversión nacionales e internacionales, family offices y otras grandes consultoras (target B2B ).
P.: De entre todos los departamentos de Knight Frank en España, ¿es el residencial el que maneja la mayor cifra de negocio?
I.A.: El mercado inmobiliario residencial terminó el 2021 en cifras récord de transacciones (Knight Frank no ha sido ajeno a ese gran momento de mercado), y todo parece indicar que esa tendencia alcista continuará durante este año. Además, el 2021 concentró mucho interés en el sector logístico, que prolonga su buen comportamiento junto con el build-to-rent, con importantes previsiones de inversión y con numerosos e interesantes proyectos en marcha, en los que Knight Frank participa activamente.
«Ante la escasez de suelos en Madrid, estamos trabajando en otras ubicaciones con gran liquidez como Valencia, Málaga, Sevilla y País Vasco, no solo en suelo finalista, también suelos en desarrollo»
P.: ¿Cuál es la estrategia del área de Suelo e Inversión Residencial que usted dirige?
I.A.: Ser un departamento global dentro de la estructura, explotando el conocimiento profundo que tiene Knight Frank de todas las fases del sector inmobiliario, ofreciendo el mejor asesoramiento sobre suelos de diferentes clasificaciones y calificaciones en todo el ámbito nacional, con foco en las grandes capitales de provincia pero aprovechando al máximo las oportunidades emergentes en otras ubicaciones, no solo en desarrollos residenciales si no abarcando todos los usos aprovechando el expertise del equipo y resto de áreas de Knight Frank.
El objetivo es analizar la viabilidad de cada proyecto, buscando de forma proactiva el vínculo con el cliente hasta la salida al mercado con el producto final.
P.: ¿Cuáles son las principales operaciones que ha llevado a cabo su equipo en los últimos meses?
I.A.: En estos últimos meses hemos cerrado la venta de una cartera de suelos de una importante aseguradora nacional, en diferentes ubicaciones dentro del ámbito nacional, por valor de 40M€ y de dos edificios en el centro de Madrid, a clientes de Banca privada, por importe de 10M€.
Hemos asesorado a un fondo de inversión para la compra de un proyecto BTR en Madrid por valor de 120M€ y a una gran compañía aseguradora internacional, en un proyecto BTR en Valencia por valor de 25M€.
P.: Y de cara al futuro, ¿nos puede adelantar próximos proyectos en los que estén trabajando?
I.A.: Estamos muy focalizados en la venta de dos edificios para rehabilitar, en el centro de Madrid, por importe de 60M€.
Ante la escasez de suelos en Madrid, estamos trabajando en otras ubicaciones con gran liquidez como Valencia, Málaga, Sevilla y País Vasco, no solo en suelo finalista, también suelos en desarrollo.
P.: ¿En qué punto se encuentra el mercado residencial ahora mismo? ¿Es más favorable la compra de una vivienda o el alquiler?
I.A.: Como he comentado, el año 2021 ha sido un año récord en transacciones y la previsión es que siga en la misma línea. En el 2021 se cerraron aproximadamente 550.000 transacciones, un 35% más que el año anterior, llegando a niveles similares a los del 2007, con una diferencia: el año pasado se arrancaron 100.000 viviendas y en el 2007 se arrancaron 600.000. En determinadas ubicaciones hay más demanda que oferta.
En cuanto al mercado de alquiler, creo que seguirá la misma tendencia que la venta y los jóvenes tienen mucho peso en esta situación. Hay un cambio cultural, los jóvenes no quieren comprar, tienen cultura de alquiler, son más globales.
Esto no es ajeno a los inversores y en el medio/largo plazo existirá más vivienda en alquiler en manos de profesionales que en manos de particulares.
«Si existe una iniciativa privada para desarrollar un ámbito y una iniciativa pública que acompaña, no tiene sentido que se tarden varios lustros en avanzar con un planeamiento»
P.: Respecto a la tendencia al alza de los precios —tanto del alquiler como de la compraventa de una vivienda— que se está experimentando en los últimos meses, ¿cuál es la previsión para el resto de 2022?
I.A.: Estamos todos muy pendientes de la subida de tipos, que se descuenta en el mercado, lo que conllevará una mayor exigencia de rentabilidad en los proyectos y previsiblemente una bajada de precios en el producto final. En contraposición, sigue existiendo mucho capital en el mercado buscando oportunidades, existe mucha demanda y esto ayudará a que los precios permanezcan estables.
P.: Poniendo el foco ahora en la vivienda de obra nueva, muchos promotores se quejan de la falta de suelo para desarrollar. ¿Considera que esta escasez de suelo es un problema para el sector?
I.A.: Es un problema para el sector y para el consumidor final. El peso que el precio del suelo tiene sobre el conjunto del precio de las viviendas es cada vez mayor. Es evidente pensar que si la oferta de suelo urbano se mantiene estable, la línea de precio seguirá la misma tendencia.
La intervención pública en la regulación urbanística es perfectamente entendible y necesaria. Dicho esto, es urgente que la administración empiece a tomar partido y agilice los trámites. Si existe una iniciativa privada para desarrollar un ámbito y una iniciativa pública que acompaña, no tiene sentido que se tarden varios lustros en avanzar con un planeamiento. Rigor absoluto con el Control administrativo, la planificación socio-económica, la planificación física-urbana marcando unas directrices con objetivos generales pero con unos tiempos lógicos que den respuesta a la demanda.
P.: En los últimos años, estamos siendo testigos del gran protagonismo que acaparan proyectos desarrollados bajo nuevos modelos como son el Build to Rent o el Coliving. ¿Cuál es la proyección que usted prevé para este tipo de proyectos en los próximos años?
I.A.: Ambos tienen una gran proyección y estamos notando que la demanda de suelos para este tipo de proyectos ha crecido exponencialmente.
Desde Knight Frank, y liderado por nuestra compañera Elaine Beachill, estamos trabajando para generar alianzas (JV), entre capital internacional y partners nacionales para este tipo de proyectos.
Los proyectos BTR están muy demandados y hay escasas oportunidades que ofrecen volumen (más de 150 uds.), lo que hace este mercado muy competitivo. Los inversores están cada vez más interesados en productos Coliving a pesar de las cuestiones de regulación urbanística y, por lo tanto, su mayor riesgo implícito.
P.: Por último, ¿cuáles son los grandes retos a los que se enfrenta el mercado residencial en el futuro más próximo?
I.A.: La incertidumbre actual en los gastos de construcción que ha provocado que se paralicen algunos proyectos. El desarrollo creciente de un mercado profesional en la vivienda de alquiler (proyectos BTR) y la escasez de suelo finalista que ha provocado la reactivación del suelo en desarrollo.
